Какие налоги должен оплатить хозяин недвижимости после продажи помещения в 2021 году и можно ли применить коэффициент 0,7 для уменьшения кадастровой стоимости?

Здравствуйте, Светлана! Положения статьи 214.10 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29 сентября 2019 г. N 325-ФЗ) применяются в отношении доходов, полученных начиная с 1 января 2020 г., до тех пор действовала старая редакция статьи 220 НК РФ, согласно которой правило о дохода не ниже 0,7 кадастровой стоимости действовало при продаже недвижимости, право собственности на которую возникло после 1 января 2016 года. Из вопроса следует, что право собственности возникло в 2015 году, а это значит, что согласно ст.5 НК РФ закон обратной силы не имеет. А следовательно, налог 13% (при общей системе налогообложения) платится с разницы между продажной и покупной ценой. Кадастровая здесь не используется. И коэффициент 0,7 в данном случае не применяется: за доход берется строго сумма, полученная от покупателя.

При продаже нежилой недвижимости, которую вы использовали в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.

Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учтите на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст. 214.10 НК РФ.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на такие объекты (кроме садовых домов и долей в них) не распространяется (Письмо Минфина России от 20.08.2021 N 03-04-05/67371). Применить имущественный вычет вы также не можете (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.12.2018 N 03-04-05/88524).

НДС при реализации нежилой недвижимости начисляйте в общем порядке, если не освобождены от этого налога. Особенностей для ИП в данном случае нет (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Если проданный нежилой объект не использовался вами в предпринимательской деятельности и находился у вас в собственности сроком больше 3 лет, налог не придется платить (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Начислять НДС в данном случае не надо, так как вы выступаете просто физлицом и плательщиком НДС не признаетесь (п. 1 ст. 143 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

Что касается применения коэффициента 0, 7,то нужно руководствоваться следующим:

Согласно пункту 5 статьи 217.1 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Светлана Анатольевна, здравствуйте!

Продавец должен был бы заплатить налог 13 процентов подоходного налога с разницы между стоимостью покупки и продажи помещения если бы он был физлицом и оставался им.

Так как продавец не физлицо, а ИП, то должен платить налог согласно своей системы налогообложения, УСН.

При определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).

В свою очередь, товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Представители Минфина России и налоговых органов неоднократно разъясняли, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. При этом п. 3 ст. 346.11 НК РФ предусматривает освобождение таких доходов от обложения НДФЛ (письма Минфина России от 16.05.2017 N 03-11-11/29521, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348, от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).

https://base.garant.ru/70414564/

Коэффициент 0,7 применить не получиться. Так как речь не о физическом лице, а о ИП (п. 5 ст. 217.1 НК РФ)

Налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Согласно п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение индивидуальными предпринимателями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 Кодекса).

Светлана Анатольевна, здравствуйте.

Оплатить надо НДФЛ, НДС не нужно

--------------

Сейчас, Налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

---------------

У Вас же недвижимость была приобретена в 2015 году

---------------

Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" от 29.11.2014 N 382-ФЗ (последняя редакция)

--------------

Потому Вам не нужно применять коэффициент 0,7 для уменьшения кадастровой стоимости при расчете налогов

--------------

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

С уважением