Наследственная квартира - обязательно ли платить налог при продаже через 3 года?

"Оплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3

Вопрос: В марте 2020 года была продана принадлежащая физическому лицу квартира. Право собственности на квартиру возникло:

- 1/2 доли - по наследству от матери (день смерти - 01.06.2016, запись в госреестре о переходе права собственности - от 01.05.2017);

- 1/2 доли - по договору дарения от отца (запись в госреестре - от 01.04.2019).

Облагается ли НДФЛ доход от продажи квартиры с учетом того, что сроки владения долями разные?

Ответ: Доход, полученный от продажи в 2020 году квартиры, полученной ранее по наследству от близкого родственника, освобождается от обложения НДФЛ целиком (в том числе в части дохода от продажи доли, полученной в 2019 году по договору дарения).

Обоснование: Подпунктом 2 п. 1 ст. 228 НК РФ установлено, что физические лица исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, указанных в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Статьями 217, 217.1 и 220 НК РФ определена прямая зависимость возникновения обязанности по уплате НДФЛ от срока владения проданным имуществом.

Так, согласно п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ от налогообложения освобождаются доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в таком имуществе, при условии, что данный объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения недвижимостью, право собственности на которую получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ, составляет три года.

По общему правилу срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права собственности (долевой собственности) на него, то есть с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Однако при получении имущества по наследству действуют иные правила. В соответствии со ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также с момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Следовательно, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (в рассматриваемом случае это 01.06.2016). С данной позицией согласен и Минфин России (см. Письма от 17.02.2020 N 03-04-05/10636, от 14.02.2019 N 03-04-05/8995, от 10.08.2018 N 03-04-05/56572).

Также ведомство многократно разъясняло, что изменение размера доли налогоплательщика в праве собственности на квартиру не прерывает срок нахождения указанного имущества в собственности налогоплательщика (см., например, Письма от 22.01.2020 N 03-04-05/3388, от 15.11.2019 N 03-04-05/88189, от 21.08.2018 N 03-04-05/59143). Это означает, что отсчитывать срок владения недвижимостью нужно с момента приобретения права собственности на первоначальную долю, в рассматриваемом случае - с момента получения 1/2 доли недвижимого имущества по наследству от матери.

На основании вышеизложенного делаем вывод, что доход, полученный от продажи в марте 2020 года недвижимости целиком, освобождается от обложения НДФЛ, поскольку это недвижимое имущество было получено в собственность по наследству от близкого родственника и находилось в собственности более трех лет (с июня 2016 года по март 2020 года).

М.С. Звягинцева

Эксперт журнала

"Оплата труда в государственном

(муниципальном) учреждении:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

24.02.2021