Соглашение об авансе - кто подписывает и какие риски несет продавец?

Question

На днях появился человек, готовый купить нашу квартиру, и мы подписываем соглашение об авансе, чтобы закрепить наши намерения перед сделкой. Однако, со стороны покупателя такое соглашение подписывает риэлтор. Не может ли это быть проблемой? Ниже детали.

1) Соглашение об авансе заключается между продавцом (нами) и покупателем (риэлтором). При этом в соглашении есть пункт о том, что покупателями в договоре купли-продажи будут лица, указанные подписантом настоящего договора (т.е. опять же риэлтором);
2) В случае, если продавец (мы) отказываемся от сделки, мы обязаны вернуть аванс + компенсировать расходы по подготовке к сделке (но не более суммы аванса). 
Последний пункт меня немного смущает, т.к. мы говорим о потенциальных расходах риэлтора, который может включить в эти расходы и свою зарплату или аренду офиса скажем, т.е. в любом случае набрать расходов на размер аванса (т.е. не только прямые расходы, связанные скажем с оценкой квартиры). 
Также меня смущает, что мы по сути берем обязательство продать квартиру риэлтору, причем не обязательно покупателю, который приходил. По сути риэлтор может выбрать и любого другого покупателя, если сделка сорвется. Т.е. это такой завуалированный договор между нами и риэлтором. 
Хотелось бы услышать комментарии нормальная ли это практика и нет ли тут скрытых нюансов.

Таштимиров Урал Ильгамович · Accepted Answer

Если в этом соглашении не оговорен срок в течение которого должен быть заключен договор КП (ст.ст.454, 549 ГК РФ), то похоже на махинацию, мошенничество.

И должна быть нотариальная доверенность. При этом права и обязанности возникают у покупателя. Без доверенности - у риэлтора.

В случае Вашего отказа от сделки, то возвращаете аванс и плюс расходы, связанные со сделкой, но прописаны именно какие? А их не должно быть.

Оценку они вправе произвести за свой счет. Может быть затраты на приезд к месту сделки, отъезд, +проживание,+питание, если иногородние покупатели и т.д.

Не должно быть других расходов.

Возвращаете только сумму аванса и все.

Не порядочные риэлторы могут умышленно тормозить заключение сделки, и вообще откровенно затягивать время, пока у Вас не снизиться, или не повыситься на рынке жилья. Хорошо что не указывали цену продажи жилья.

А при отказе они свой аванс вернуть в любом случае, (даже через суд) и плюсом неожиданные, не нужные Вам расходы. Ведь наверняка не оговорен случай отказа риэлтора от сделки. А риэлтору и не надо. Он готов искать покупателей бесконечно. Это его работа, его бизнес.

А так ОН "застолбил" Ваше жилье и ВСЁ, затормозил у Вас процесс продажи, реализации. А ведь Вы наверняка рассчитываете и сами приобрести другое жилье.

При таких условиях НЕ стоит ничего подписывать.

Или заключать соглашение о задатке, но с указанием когда именно будет сделка. Время может для этого предоставляться только для оформления кредита, но не более 1 месяца.

Криухин Николай Валерьевич · Answer

Здравствуйте.

1. Для выполнения подобного рода операции у риэлтора должна быть нотариальная доверенность, оформленная в соответствии с требованиями статьи 185 Гражданского кодекса РФ.

В ней должно быть ОТДЕЛЬНО ОГОВОРЕНО ПРАВО РИЭЛТОРА подписывать документы, связанные с куплей-продажей квартиры.

2. Вас правильно смущает последний пункт.

У Вас никто не собирается покупать квартиру, Вас с помощью такой схемы хотят развести на деньги.

Любой, кто скажет, что я не прав, или попытается высмеять или принизить мои слова - мошенник!

Чередниченко Владислав Александрович · Answer

1. Если у риэлтора есть нотариальная доверенность от продавца на прожажу квартиры (ст.185.1 ГК РФ), то он может подписывать любые документы от его имени. Если доверенности нет, то он не может ничего подписывать, в том числе и брать деньги в качестве аванса.

2. Да, аванс обязаны вернуть, поскольку это не задаток.

С риэлтором у вас отдельный договор, а с покупателем квартиры - отдельный. Это два разных договора. Риэлтор - это просто посредник. По большому счету он вообще не нужен и проще найти покупателя на квартиру без всяких риэлторов.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

1.Риэлтор имеет право от лица покупателя подписывать документы только при наличии у него доверенности от покупателя стст 185 и 185.1 ГК РФ.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия риэлтора.

2. Подобным соглашением Вам вместо конкретного покупателя в качестве покупателя предлагают некого кота в мешке.

На мой взгляд, специально вносится такая неопределенность с целью подвигнуть вас на отказ от сделки с обязанностью вернуть не только аванс но и все расходы по подготовке к сделке, которые будут убытками ст 15 ГК РФ

3. Если же вы не откажитесь от сделки, то риэлтор может вам впарить любого другого покупателя.

Литвинова Галина Петровна · Answer

Добрый день! В рассматриваемой ситуации Вы поспешили. Риэлтор - посредник и не вправе быть представителем стороны, если только у него нет доверенности с данными полномочиями, в чем я сомневаюсь. По сути Вы заключили соглашение об авансе с неуполномоченным лицом. Но Вы исполнили сделку - получили аванс, а, значит, признали ее действительность.

Соглашение об авансе - кто подписывает и какие риски несет продавец?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Аванс и недействительность сделки - что делать при покупке квартиры с завышением стоимости в ДКП?

Проблема с доверенностью - как поступить, если собственник не может быть на сделке

Правомочно ли подписание предварительного договора и внесение аванса с агентством недвижимости?

Риелторы потребовали внести аванс именно в агентство (без продавца) Это при покупке квартиры.

Вопросы касательно аванса и возможности его возврата при покупке квартиры через агентство недвижимости

Необходимость проверки документов агента перед получением аванса при покупке квартиры

Спор с продавцом - оставленная мебель в квартире при покупке и договоренности в договоре о передаче объекта недвижимости.

Может ли считаться "Соглашение о задатке", предварительным договором купли-продажи квартиры.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59