Как приватизировать квартиру с долями троих детей и продать ее для покупки дома - условия и сроки опеки?

Добрый день.

Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего малолетнему ребенку, во всех случаях требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (смотрите также пп. 6 п. 1 ст. 8, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

В соответствии со ст. 64 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) родители несовершеннолетних детей являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Однако родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства будет установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 28 и пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 60 СК РФ родители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки по отчуждению его имущества без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (смотрите также пп. 6 п. 1 ст. 8, ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Вместе с тем, как отмечено в п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 06 марта 2003 г. N 119-О и п. 3.2 постановления того же суда от 08 июня 2010 г. N 13-П, из содержания абзаца второго п. 1 ст. 28 и пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права правоприменительные органы должны исходит из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей; решения органов опеки и попечительства - в случае их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела. С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Таким образом, главным критерием оценки органами опеки и попечительства сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего является то, чтобы условия такой сделки не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Исходя из изложенного в рассматриваемой ситуации для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо предоставить гарантии, что имущество детей в результате такой сделки не уменьшится. Такой гарантией, в частности, может быть выделение детям долей в новом доме, площадью не меньшей, чем площадь долей в продаваемой квартире.

При этом орган опеки и попечительства может потребовать открытие еще и депозита на имя детей.

В случае принятия органом опеки и попечительства решения об отказе в выдаче разрешения на продажу квартиры оно может быть обжаловано в судебном порядке. Указанное решение подлежит оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела (смотрите, например, апелляционные определения СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33 а-7397/2015, Красноярского краевого суда от 13 марта 2017 г. по делу N 33 а-3152/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. по делу N 33-53157/2017).