Сын настаивает на продаже своей доли в общей собственности - возможно ли это без определения долей?

Здравствуйте, Марина! Если собственность именно совместная, а не общая долевая, то сначала нужно выделить доли через соглашение у нотариуса (ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), а потом можно отчуждать через соблюдение преимущественного права покупки. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". Отцу оформить доверенность, но не на Вас, а чтобы кто-то выступал от его имени в сделках с Вами. Статья 182 ГК РФ запрещает сделки представителя в отношении себя лично.

Здравствуйте, Марина!

Нет. Это невозможно.

Направление уведомления возможно только при долевой собственности (ст. 250 ГК РФ)

Для того чтобы продать долю в этой квартире надо сначала долю выделить.

Для этого подавать иск в суд.

Т.е. сделать так чтобы было по 1/2 доли.

У отца вариант - жить дальше в этой квартире.

Не факт что кто-то купит долю.

Доли вообще плохо продаются.

Добрый день.

Марина, может, но можно рассмотреть вопрос о признании права собственности в силу приобретательной давности?

Как предусмотрено п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом п. 16 приведенного выше постановления Пленума, по смыслу ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому п. 19 этого же постановления Пленума возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Наличие доли в приватизированной квартире определяется свидетельством о праве собственности или, если квартира приватизирована до 1998 г., договором с отметкой БТИ.

Получить такой документ (дубликат, заверенную копию) следует в органе, его выдавшем.

Эти документы можно получить следующим образом:

- если есть свидетельство, нужно взять справку из ЕГРП (обратиться в Росреестр);

- если квартира приватизировалась до 1998 г., нужно обратиться в БТИ, там выдадут справку из дела.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ ("Определение долей в праве долевой собственности"), если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Владелец доли является сособственником всего объекта наравне с другими содольщиками, обладает тем же набором прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ ("Содержание права собственности"), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статьей 30 Жилищного кодекса РФ определены права и обязанности собственника жилого помещения.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Право пользоваться имуществом общего пользования (кухня, туалет, ванная и т.д.) есть у всех собственников жилого помещения.

Вы можете направить прочим содольщикам оферту (ст. 435 ГК РФ) о заключении такого соглашения. В случае отсутствия акцепта (ст. 438 ГК РФ) в установленные офертой и/или законом срок вы вправе обратиться в суд для определения порядка владения и пользования имуществом, вплоть до графика посещений кухней, ванной и туалета.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Продажа доли родственникам в случае их несогласия в продаже доли постороннему лицу возможна, это прямо предусмотрено ст. 250 ГК РФ.

Продажа постороннему лицу возможна, если иные участники долевой собственности уведомлены и в течение 30 дней ничего не ответили.

Согласно ст. 250 ГК РФ ("Преимущественное право покупки"), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение 1 месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Подтвердить факт уведомления других собственников можно подписью соответствующего лица "документы такие-то получил такого-то числа" или почтовой квитанцией о направлении заказного письма с описью.

У вас доли определены, но выделять долю не обязательно. В соответствии со ст. 244 ГК РФ ("Понятие и основания возникновения общей собственности"), имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Здраствуйте!

Для продажи доли она должна быть выделена в соответствии со ст.252 ГК РФ и продана с учётом ст.250 ГК РФ, где отец имеет преимущественное право на покупку.

Ответ-нет, невозможно!

В ответе на мой вопрос на сайт по телефону с московского номера смысл был полностью противоположный. Поэтому выбрать не могу.