Продажа подвальных помещений - законность, подводные камни и возможности использования в качестве офисов или заведений.

Прорубать отдельный вход это и есть основная проблема. Дело в том, что для оборудования такого входа вам нужно согласие каждого собственника помещений в доме. Как вы понимаете, это абсолютно невозможно.

1. Если у собственника есть документы подтверждающие право собственности на эти подвальные помещения то на основании статьи 209 ГК РФ имеет право распорядиться этими помещениями, то есть продать. Продажа будет вполне законной.

2 Зря собственник утверждает, что прорубить отдельный вход с обратной стороны дома - это не проблема. Согласно статьи 36 ЖК РФ стены дома относятся к общедомовому имуществу. Надо созывать общее собрание собственников помещений стст 44-46 ЖК РФ для принятия решения о даче разрешения на оборудование этого входа При чем должно быть согласие 100% собственников помещений в этом доме.

3 Получить 100% одобрение - это нереально сделать.

В этой связи собственник по дешевке решил вам скинуть эти помещения в расчете на то, что вы клюнете на низкую цену покупки.

4 Не сделав отдельный вход вы не сможете эксплуатировать эти помещения в качестве офисов, кафе или иных заведений.

Здравствуйте Александр!

Для того, чтобы ответить на Ваши вопросы надо обратиться к нормам двух СНИПов:

1. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения

2. СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные

Основные положения этих документов, касающиеся размещения офисов в подвалах

- в подвальных помещениях можно размещать административные, офисные и служебно-бытовые помещения

- Подвальные и цокольные этажи площадью более 300 м или предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек должны иметь не менее двух эвакуационных выходов.

По размещению кафе в подвальных и цокольных помещениях

Приложение Д* СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения это допускает

Перечень помещений, размещение которых по процессу деятельности общественных зданий допускается в подземных и цокольном этажах, стилобатной части здания**

Д.2 Первый подземный или подвальный этаж

Д.2.13 Помещения предприятий питания и пищеблоков

Т.о. вся проблема не в размещении в подвале или цоколе офиса или кафе, а в создании основного и эвакуационного выходов

Для того, как говорит собственник есть

необходимость прорубать отдельный вход с обратной стороны дома, и утверждает что это абсолютно не проблема.

Это он, мягко говоря, лукавит

Мало того, что устройство выхода в капитальной стене потребует отдельных технических и планировочных решений, необходимо еще и заручиться согласием не менее чем 50+1 голос собственников МКД, для чего придется собирать внеочередное собрание в соответствии со ст. 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ.

Здравствуйте Александр

У подвального помещения не может быть 1 собственник, это помещение (подвал) является общим имуществом собственников являющихся совладельцами в МКД согласно ст.36 ЖК РФ

см.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)

Кадастровый номер и статус в ЕГРН под обозначением " нежилое помещение" , не является документом о праве собственности на подвал

Собственники МКД могут на общем собрании передать в пользование подвал, но никак не продать. Юридически невозможно.

В таком случае составляется документ о передачи в аренду такого рода подвальное помещение

При этом для оформления отдельного входа, должно быть согласие 100% всех совладельцев и администрации, если земля под МКД принадлежит муниципалитету.

Добрый день.

Александр, а как у продавца возникло право собственности на это помещение? Он приобрел его у муниципалитета?