Что делать, если предварительный договор на продажу квартиры был просрочен из-за отказа банка покупателей?

Здравствуйте, Кирилл! Если речь идет именно о задатке (а не об авансе), то надо руководствоваться положениями ст.381 ГК РФ, в соответствии с которым если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Задаток должен быть возвращен лишь при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения. Имеется в виду такая невозможность исполнения, которая вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п.1 ст.416 ГК РФ).

Тут возникает вопрос: отказ банка заключить кредитный договор с покупателями - это сфера ответственности покупателей или обстоятельство, свидетельствующее о невозможности исполнения? Если основываться на положении п.3 ст.401 ГК РФ, то можно прийти к выводу, что отсутствие у должника необходимых денежных средств не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не свидетельствует о невозможности исполнения обязательства. К тому же, получение отказа от одного (судя по формулировке вопроса) банка не свидетельствует о том, что покупатели приняли все возможные меры для изыскания необходимых денежных средств. Поэтому, как представляется, для возврата задатка в данном случае нет законных оснований.

С уважением,