Как согласовать установку шлагбаума на придомовой территории нежилого здания, находящегося на земле в аренде у города с запретом на временные конструкции?

В соответствии с ГК, а именно п. 1 ст. 615, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии прописанным в договоре условиям, если же таких пунктов нет, то в соответствии с её назначением.

Согласно ч. ст. 41 ЗК РФ, лицо не являющееся собственником участка, осуществляет права собственника, которые прописаны в ст. 40 ЗК РФ. Есть конечно исключения, но к нашей ситуации они не относятся

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник имеет право возводить на своей земле, в соответствии с её назначением различные сооружения, при этом должны быть соблюдены требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Помимо этого, в соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Другими словами, для постройки сооружения, необходимо соблюдение вида разрешенного использования земельного участка, а также градостроительных регламентов, и иных предусмотренных законом норм и правил.

Теперь стоит разобраться, будет ли шлагбаум временной постройкой. Вообще, понятие, как временная постройка ранее была в градостроительном законодательстве, но на данный момент используются такие понятия, как капитальное и некапитальное строение.

Сразу стоит отметить, что в соответствии ч.ч. 1, 2, 17 ст. 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение - это документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, объектов, не являющихся капитальными (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

В свою очередь, некапитальные строения, сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Также не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Более подробно с критериями отнесения объектов недвижимости к числу вспомогательных можно ознакомиться в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования".

Из всего вышеизложенного можно сказать, что временное, некапитальное строение не предполагает получения разрешение на строительство. Главными условиями строительства таких сооружений будут соблюдение санитарных, противопожарных норм.

Но, как уже было указано в самом вопросе, в договоре есть пункт, запрещающий временные постройки и обязательства по постройке сооружений будут основываться не только на актах пречисленных выше, но и на договоре.

Учитывая это, советую вам обратиться в орган местного самоуправления (так как договор аренды с городом), и написать заявление с просьбой внести изменения в договор аренды участка указав на то, чтобы можно было возводить некапитальные (временные) конструкции и сооружения.

Судебная практика также говорит о том, что без соответствующего разрешения или согласия собственников, не получится строить что либо на территории.

Так, в рамках дела № А 50-29385/2019 индивидуальный предприниматель обратился с иском осуществить демонтаж шлагбаума, но судом ему было отказано на том основании, что все процедуры по использованию земельного участка были оформлены протоколом общего собрания собственников.

А вот другой пример (дело № А 42-8034/2019). Арендаторы магазина «Детский мир» (г. Мурманск) обратились с иском к ТСЖ с требованием предоставить ключи от шлагбаума с целью ведения погрузо-разгрузочных работ со двора многоквартирных домов. Помещение магазина являлось встроенно-пристроенным нежилым помещением подвального этажа. Суд указал, что правом на негаторный иск обладает собственник вещи или иной титульный владелец, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею.

Определение статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике. Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г. N 308-ЭС 15-1282, от 10 декабря 2018 г. N 306-ЭС 18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 г. N 306-ЭС 18-24283 в рамках спора о том, относится ли объект к числу вспомогательных или нет, был сделан вывод о том, что, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности в связи с наличием грузоподъемного механизма - кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования, не связана со строительством расположенных на земельном участке нежилых зданий гаражей и линейного сооружения, для ее строительства предприниматель должен был получить разрешение на строительство. Но стоит указать, что своими критериями, шлагбаум указывает на то, что он не относится к объектам повышенного уровня ответственности. В данной ситуации нужно пересмотреть договор и внести в него изменения.