Договор аренды нежилого помещения с ограничением досрочного расторжения - можно ли избежать потерь и рассчитывать на ликвидацию ООО?

Надо смотреть сам договор полностью, а не видеть часть его содержания.

Если форс-мажор не предусмотрен по договору, например ликвидация общества, будете платить все-равно неустойку либо отправить другую сторону в суд и там решать данный вопрос, каждая сторона обязана будет доказать свою позицию.

Есть три способа расторжения договора:

1) по соглашению сторон;

2) в одностороннем порядке;

3) через суд.

По соглашению сторон, когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

В одностороннем порядке, когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление (ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ).

И в любой момент при бессрочной аренде (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора.

Назначьте срок для ответа или он составит стандартные 30 дней.

Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал (ст. 622 ГК РФ).

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли, отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы, ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Олег, как следует из статьи 620 ГК РФ -

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом, согласно статьи 450 ГК РФ -

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как видно из приведенных выше статьях, оснований для расторжения договора аренды раньше обозначенного договором срока не представляется возможным без существенных потерь для Вас.

Если только не опробовать направить арендодателю предложение о заключении дополнительного соглашения которым будут оговорены возможности расторжения договора раньше срока действия договора с уменьшением санкций для арендатора. Отказ которого можно обжаловать в судебном порядке ссылаюсь на существенные убытки и непредвиденнее таковых при заключении основного договора.

Здравствуйте.

Прекращение деятельности и исключение организации из ЕГРЮЛ является вполне законным основанием, достаточным для прекращения договора аренды при ликвидации арендатора. В подавляющем большинстве случаев каких-либо вопросов у арендодателя и контролирующих государственных органов, в первую очередь – ФНС, в этом случае не возникает.

Дело в том, что правильно проведенная ликвидация предполагает непосредственное участие налоговых органов, вплоть до проведения проверки. Это подразумевает, что права кредиторов, включая арендодателя, защищены всеми доступными законными средствами и способами. Как следствие - предпринимать что-либо дополнительное не требуется. Происходит фактическое прекращение договора аренды.

При ликвидации арендатора не применяются положения статьи 617 ГК. Необходимо руководствоваться статьей 419 ГК.

Что касается иных способов расторжения договора аренды, то необходимо смотреть сам договор.

Расторгайте в порядке ст 450 ГК РФ, изменение существенных условий.

1) Неустойка судом может быть снижена, если стороны без суда не договорятся Всегда же модно расторгнуть по соглашения сторон - ст. 450 ГК РФ, а вот если она сторона не выполнит - то суд арбитражный... Снижение неустойки - ст. 333 ГК РФ

2) Ликвидация - процедура не самая тривиальная и ради аренды какой-то её затевать - не вполне логично, если она назрела, иное дело - но сути не меняет!

Здравствуйте.

Вопрос регулируется ст. 620 ГК РФ.

Заплатить все равно придется, так как обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Что бы без потерь выйти из договора, нужно нарушение стороной договора его существенных условий.

Из текста вашего вопроса, нарушение существенных условий договора не усматривается.

В случае ликвидации, должна будет создана ликвидационная комиссия, которая должна будет решить вопрос по исполнению обязательств по договору.

Могут обратиться в суд и взыскать, если будет что взыскивать.