«Как продать недвижимость ООО без проблем с налоговой и банком - опыт и рекомендации»

Добрый день! Продавайте. Перед тем как заключить сделку, необходимо:

Шаг 1. Проверить, нужно ли согласие (одобрение) на совершение сделки.

Шаг 2. Определить, является ли сделка крупной:

- выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности;

- связана с отчуждением (передачей, приобретением) имущества;

- стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества.

Шаг 3. Принять решение о согласии на совершение (одобрение) сделки.

Если правила согласования (одобрения) крупной сделки не соблюдены, она может быть признана недействительной.

Решение принимает компетентный орган управления общества (п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Срок принятия решения - до либо после совершения сделки.

Сделка может содержать отлагательное условие, согласно которому права и обязанности по ней возникнут после получения одобрения на ее совершение.

Крупной сделкой считается сделка, выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с отчуждением обществом имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п.1 ст.46 закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

В вашем случае эти условия соблюдаются, поэтому должны выполняться специальные требования закона к условиям проведения таких сделок.

Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества (п.3 ст.46 Закона 14-ФЗ).

Оценка стоимости имущества при совершении крупной сделки должна подтверждаться отчетом независимого оценщика только для акционерного общества, для ООО такого условия не установлено, поэтому других последствий при продаже имущества нет.

Обязательный аудит отчетности ООО установлен в случаях, когда сумма активов бухгалтерского баланса по состоянию на конец года, непосредственно предшествовавшего отчетному году, составляет более 400 миллионов рублей (пп."б" п.1 ст.6 закона от 30.12.2008 N 307-ФЗ "Об аудиторской деятельности"). Поэтому для вас он исключается.

Проверка налогововой возможна при ликвидации организации и не зависит от предшествующей продажи имущества.

По указанным причинам опасения вашего юриста преувеличены и не основаны на законе.

Здравствуйте Светлана

При продажи объекта недвижимости, стоимость, которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п.1 ст.46 закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), является крупной сделкой. О продаже по крупной сделке должно быть принято решение в ООО

Согласно п.4 ст.46 закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

5. Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

При классическом варианте продажи имущества в стоимость сделки включается НДС, а с полученных доходов продавец должен уплатить налог на прибыль организаций.

Можно продать по схеме: Выделение общества, что подразумевает создание другого общества с передачей ему части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"; далее – закон об ООО). Передача имущества на баланс выделяемого общества целесообразна, когда требуется не только реализовать актив в виде недвижимости, но и продолжить деятельность юридического лица.

Последующая реализация долей образованного общества налогообложению НДС не подлежит, но при продаже доли в уставном капитале у участника возникает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма выручки при этом может быть уменьшена на цену приобретения доли, а также на сумму расходов, связанных с ее приобретением и реализацией (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

www.garant.ru

В своем письме от 13 июля 2017 г. № ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем ФНС обратит внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;

движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);

взаимозависимость контрагентов.

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

общество не имело инвестиционных и иных деловых целей и не рассчитывало на получение дивидендов от вложения имущества в учрежденную компанию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2015 г. № Ф 05-10829/2015);

между внесением имущества в уставный капитал вновь выделенной компании и продажей доли прошел незначительный промежуток времени;

налогоплательщик неоднократно проводил подобные операции с другими компаниями;

в предварительном договоре купли-продажи доли есть указание на ее приобретение с условием, что организация будет владеть правами на конкретный объект недвижимости;

покупатель доли произвел оплату расходов по техническому обслуживанию соответствующей недвижимости и оплачивает коммунальные услуги, подтверждая тем самым взаимозависимость сторон сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2009 г. по делу № А 32-6132/2008-34/98, Определение ВАС РФ от 20 декабря 2007 г. № 15420/07);

доли были приобретены по номинальной стоимости при наличии дорогостоящего имущества на балансе.

________________

Чтобы минимизировать риски споров с контролирующими органами, необходимо:

убедиться в том, что предшествующие договору взаимоотношения исключают заинтересованность "покупателя" в содержании имущества до его приобретения в собственность;

выработать весомую и обоснованную позицию, подтверждающую почему потребовалось выделить общество и почему принято решение о его продаже;

убедиться, что переговоры и переписка сторон указывают на реальность сделки и обоснованность цены (например, проведенная оценка показала наличие большой кредиторской задолженность, в связи с чем стоимость доли была снижена, несмотря на наличие имущества на балансе общества);

избегать продажи долей сразу после создания общества.

Помимо этого, стоит иметь в виду, что передача имущества в аренду на пять лет с последующей продажей арендатору сделает сделку безопасной даже между заинтересованными лицами.

Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.

При этом совершение продажи доли второму учредителю сразу после создания дочернего общества должно быть подтверждено реальной необходимостью и деловой целью.

Кроме того, для дальнейшей передачи долей может использоваться такой корпоративный "прием", как последующий выход участника из общества.

_________ Как то так...

Здравствуйте Светлана!

Странно конечно, то что Вам говорит Ваш юрист. В Вашем случае это крупная сделка, и следует продать по ДКП и указать именно рыночную стоимость.

Крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25 % и больше от балансовой стоимости активов предприятия. Стоимость активов определяют по бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату

(см ст. 78 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и ст. 46 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

Если правила согласования (одобрения) крупной сделки не соблюдены, она может быть признана недействительной (п. 6 ст. 79 Закона об АО, п. 4 ст. 46 Закона об ООО).

Согласие (одобрение) на совершение крупной сделки не требуется в установленных законами случаях.

Например, в обществе один акционер (участник) и он же директор.

Если будет платить налог то ни кто не придет к Вам с проверкой, так как крупная сделка и проверки не связаны друг с другом.

Всего Вам наилучшего!