Как избежать налогов при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Господа юристы, риелторы (если тут сидят конечно), доброго времени суток.

Небольшая математическая головоломка на выходной😎

Допустим, есть квартира, которая была куплена в 2019 году в ипотеку за 1 648 000 руб (из которых 248 т.р - первоначальный взнос, остальное - ипотечный кредит под 8.24%).

В январе 2022 года было принято решение продать эту квартиру. Нашелся покупатель, составлен ДКП, платеж был поделен на 2 части - один в пользу банка на полное погашение ипотеки, второй - продавцу через аккредитив. Сделка полностью прозрачна, сопровождалась банком - разрешение на продажу есть, в ДКП четко прописано что уйдет на погашение ипотеки, что уйдет продавцу.

Квартира была продана за 1 800 000 руб, из которых 1 253 000 руб - ушли в банк на погашение ипотеки, остальная сумма (547 000 руб) - продавцу.

За весь срок ипотеки банку было уплачено ~360 т.р (включая проценты, сюда не включены платежи по страховке).

За время ипотеки трижды брался налоговый вычет.

Т.к. срок владения менее трех лет, то соответственно становится актуальным вопрос по поводу налогообложения.

Если брать стоимость продажи квартиры, то по умолчанию получается (1 800 000 - 1 000 000)-13% = 104 000 руб нужно уплатить в налоговую.

Если же брать доходы минус расходы, то по логике получается:

1 800 000 (продажа 2022) - 1 648 000 (покупка 2019) - 360 000 (платежи за ипотеку+проценты) =-208 000 руб, т.е. дохода нет, налога нет.

Целесообразно ли такое вычисление, можно ли таким образом избавиться от уплаты налога в 2023 году? И влияет ли на это тот факт, что в процессе уплаты ипотеки брались вычеты (суммарно вышло там на 160 т.р.)

Всем благ и приятных выходных!