Как сохранить квартиру в сложной ситуации - возможности и риски.

Question

Есть ли хороший выход из ситуации.
Два года назад подарила сестре квартиру. Она — мое единственное жилье, по-прежнему в ней зарегистрирована и живу. Сестра живет в другом городе, в подаренной квартире не регистрировалась, то есть после сделки сохранилось прежнее статус-кво.
Сейчас у сестры возникли проблемы с долгами и, возможно, дело кончится банкротством. Оптимальным вариантом спасти квартиру от включения в конкурсную массу, насколько я понимаю, стало бы расторжение договора дарения. Изучили вопрос — оказалось, что росреестр соглашения о расторжении договора по согласию сторон (ст. 450 ГК) не рассматривает. Если она мне просто ее передарит — кредиторы обязательно зацепятся за такую сделку и попытаются ее оспорить.
Вопрос: есть ли шанс сохранить квартиру, которая, повторюсь, мое единственное жилье? Какие есть варианты?

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Это не Ваше жильё. А потому не может ни суд ни Вы указывать на это и никакого значения это не имеет, так как, повторюсь, жилое помещение Вам не принадлежит по праву собственности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

А потому здесь нужно соглашение и сдача его в МФЦ, получения отказа и обжалование его в суд (если еще будет этот отказ).

Буланкина Светлана Николаевна · Answer

Для суда не будет иметь значение, что для Вас это единственное жилье, т.к. сделка прошла регистрацию. Вариант - отвечать по долгам.

Лящевский Андрей Александрович · Answer

Расторжение договора дарения по взаимному согласию сторон само по себе тоже является сделкой, которая может быть оспорена в рамках банкротства. 
Скорее всего суд такую сделку признает недействительной, направленной на вывод имущества из конкурсной массы.

Как вариант - признать сделку недействительной в суде по причине мнимости. Заявить в суде, что попала под заблуждение, дарить ничего не собиралась, фактически сделка не исполнялась. Вторая сторона придет и признает данный факт.
Второй вариант - продать квартиру сейчас. Но только обязательно по рыночной цене и с фактическим прохождением денежных средств через банковский счет. Если сделка будет совершена таким образом, оснований для ее оспаривания не будет.
Ну или вашей сестре прописаться в этой квартире, и если она будет ее единственным жильем, квартиру в конкурсную массу не включат. Хотя здесь тоже не все так просто, если квартира значительно превышает нормы квадратуры, установленные законом, такую квартиру, даже если она единственной жилье, в конкурсную массу могут включить.

Баранов Максим Александрович · Answer

Рекомендую Вам составить иск о признании сделки недействительной.
Есть практика по подобным делам.

Березовский Александр Михайлович · Answer

(Какие есть варианты?) - Вариант признать договор дарения недействительным (мнимой сделкой), все это делается в судебном порядке.

Булатова Ирина Дмитриевна · Answer

Если при банкротстве сумма долга приравнивается к стоимости этой квартиры, то остается только отменять сделку в судебном порядке. 
 НО основания должны быть весомыми.

Снытко Виталий Викторович · Answer

Неординарная ситуация. Необходимо знать больше обстоятельств. Например, может быть для Вашей сестры эта квартира является единственным жильем. Тогда не о чем беспокоиться. Если нет, тогда сложнее. Розыгрыш мнимого дела о мнимой сделке возможен. Это неидеальное, но возможное решение. Такие вопросы обсуждаются в ходе очной, личной консультации, с учетом всех обстоятельств. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

Алина, Росреестр вообще не всегда руководствуется законом.
Мало ли что он не рассматривает, надо его заставить рассмотреть правовыми методами.

ООО "БЕСТ-БАНКРОТ" · Answer

У сестры есть другое жилье в собственности кроме подаренной квартиры?

Удалено · Answer

Добрый день. Для суда не будет иметь значение, что для Вас это единственное жилье, т.к. сделка прошла регистрацию. Вариант - отвечать по долгам. Всего Вам наилучшего, желаю успехов!

Ксения Константиновна · Answer

Алина, здравствуйте!

В Вашей ситуации имеется иное решение вопроса.

Как сохранить квартиру в сложной ситуации - возможности и риски.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Какие налоги придется заплатить при получении доли квартиры в качестве дарения от родной сестры?

Возможно ли завещание квартиры сестре в случае указания в договоре дарения на возврат при смерти одаряемого?

Можно ли подарить долю квартиры без согласия другого собственника?

Возможные последствия дарения доли в квартире с проблемными кредитами - анализ рисков и прогноз развития ситуации в суде

Возможно ли отозвать дарение квартиры после выселения сестры, проживающей с бабушкой?

Возможность расторжения договора дарения доли квартиры через нотариуса и росреестр

Возможно ли заключить предварительный договор дарения квартиры между двумя сёстрами в ожидании отказа одариваемой

Как правильно оформить раздел имущества во время развода, если одна из квартир принадлежит сестре мужа?

Своего гражданского мужа сестра не прописала в свою квартиру.

Возникли проблемы с сестрой и мои родители хотят приватизировать и разменять квартиру.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59