Как купить право требования на объект по ДДУ при банкротстве застройщика?

Question

Хочу купить право требования на объект по ДДУ. Застройщик банкрот. Объект достраивают. Переуступающий право по ДДУ есть в реестре и даже является конкурсным кредитором.

Не совсем понимаю как мне действовать?
Мне нужно будет заявлять свою кандидатуру на включение в реестр кредиторов или нет? (Ведь продавец с которым заключили договор переуступки прав ДДУ (цессии) уже есть в реестре.).
Или мне нужно будет действовать как-то иначе? Тогда как?

Абаева Марьяна Николаевна · Accepted Answer

Здравствуйте Никита

Вам нужно будет заявить конкурсному управляющему свою кандидатуру о замене кредитора в реестре на вас и представить договор переуступки право требования , верно (п.12 ст.201.4 ФЗ-127) . Заявление подается именно КУ о замене прежнего кредитора на вас.

В соответствии с п.12 ст.201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 21.11.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.12.2022) В случае перехода требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, замена кредитора в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в порядке, предусмотренном настоящей статьей. 3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

Алекс И.И. · Answer

При покупке права требования по ДДУ (договору цессии) у кредитора, уже включенного в реестр требований кредиторов (РТК) банкротящегося застройщика, вам не нужно заново подавать заявление о включении в реестр. Вместо этого необходимо оформить процессуальное правопреемство — заменить в реестре первоначального кредитора (цедента) на вас (цессионария).

**Порядок действий:**
1. **Убедитесь, что цедент (продавец права) действительно включен в РТК** с соответствующим требованием (например, о передаче жилого помещения или о денежном требовании). Запросите у него выписку из реестра или проверьте данные через картотеку арбитражных дел (если известно дело о банкротстве).
2. **Заключите договор уступки права требования (цессии).** В договоре четко укажите, какое именно право передается (номер ДДУ, объект, сумма). Желательно нотариальное удостоверение, но не обязательно (нотариус может потребоваться для последующей регистрации перехода права в Росреестре после завершения строительства).
3. **Уведомите конкурсного управляющего застройщика** о состоявшейся уступке. Направьте ему копию договора цессии и заявление о замене кредитора в реестре. Управляющий обязан внести изменения в РТК на основании судебного акта.
4. **Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о процессуальном правопреемстве.** Приложите договор цессии, доказательства уведомления управляющего, выписку из реестра о первоначальном кредиторе. Суд вынесет определение о замене кредитора в реестре.
5. **После получения определения суда** уведомите управляющего и убедитесь, что он внес изменения в реестр. В дальнейшем вы будете участвовать в собраниях кредиторов и получать причитающееся (например, квартиру после завершения строительства или денежные средства при невозможности передачи).

**Важные нюансы:**
- Если реестр требований уже закрыт (обычно через два месяца после публикации о банкротстве), вам необходимо будет восстанавливать срок на включение в реестр — что сложнее. Однако при уступке после закрытия реестра вы можете требовать замены кредитора без восстановления срока, так как первоначальный кредитор уже был включен.
- Если объект достраивается с привлечением средств Фонда защиты прав дольщиков, могут быть особенности — уточните статус объекта.
- При уступке денежного требования (например, если вы решили не ждать квартиру, а получить деньги) порядок аналогичен.

**Резюме:** Покупать право требования у кредитора, уже внесенного в реестр, безопасно и проще — не нужно заново проходить процедуру включения. Достаточно оформить цессию и добиться замены в реестре через суд.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Здравствуйте, Никита! Нужно подавать заявление о процессуальном правопреемстве на основании статьи 48 АПК РФ: в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Произведут замену конкурсного кредитора.

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Всё просто, обращайтесь в арбитраж с заявлением о процессуальном правопреемстве.

В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.

Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

- см. ст. 48 АПК РФ.

Как купить право требования на объект по ДДУ при банкротстве застройщика?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (от 01.04.2025)

Похожие вопросы

Опасность потери страховки при банкротстве застройщика - переход на другую компанию по ДДУ и 214 ФЗ

Отказ застройщика от оформления лишних метров - как поступить в данной ситуации?

Как вернуть все денежные средства по договору переуступки ДДУ при банкротстве застройщика?

Регистрация квартиры в уфрс после получения права собственности - возможно ли зарегистрировать квартиру в равных долях с женой?

Указано ли где-то в дду застройщика, что можно приобрести жилье в ипотеку?

Как правильно получить возврат за покупку жилья при покупке в рассрочку и взятии ипотеки?

Вопрос уступки права требования по долевому строительству при банкротстве застройщика и возможности получения жилого

Возможен ли снос недостроенного объекта при банкротстве застройщика-

Переуступка ДДУ при банкротстве застройщика - нужно ли платить налог?

Как перейти к судебной иницииации взыскания пени на застройщика, нарушившего права третьего покупателя по ДДУ?

Как подать на неустойку по ДДУ при банкротстве застройщика - советы и рекомендации.

Вопросы о согласии застройщика и переносе оплаты в сделке с переуступкой права по ДДУ

Требования к состоянию и комплектации объекта ДДУ после ввода в эксплуатацию

Как получить ключи от дома при банкротстве застройщика - правовые аспекты и ответственность УК

Переуступка права требования дду у физ лица в нотариусе сколько стоит.

Как подать документы в реестр кредиторов, если я участник долевого строительства в другом городе?

Как зафиксировать своё право на квартиру при банкротстве застройщика - опыт дольщика.

Налоговая ставка для налогового нерезидента при переуступке прав требования ДДУ - 30% или нет?

Добросовестный покупатель квартиры - перспективы в суде при расторжении дду по требованию застройщика и банкротстве юрлица.

Покупатель обязан быть осмотрительным перед согласием на расчёт за квартиру через вексель - возможные риски и последствия

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59