Расчет налога при продаже земельного участка за 2 млн. руб.

В случае продажи организацией земельного участка ей следует руководствоваться правилами, установленными в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что данные правила распространяются только на те земельные участки, приобретенные из государственной или муниципальной собственности, на которых к моменту их покупки уже были расположены здания, строения, сооружения налогоплательщика или которые приобретались для капитального строительства на них объектов основных средств. Кроме того, договоры на приобретение налогоплательщиком указанных земельных участков должны быть заключены в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года. Основание — пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ.

Допустим, компания продает земельный участок, который она приобрела до 2007 года или который был куплен у российской или иностранной коммерческой организации либо у физического лица. При подобных обстоятельствах компания-продавец не вправе руководствоваться положениями пункта 5 статьи 264.1 НК РФ. Прибыль или убыток от сделки по продаже земли ей следует определять в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса.

Обратите внимание: операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Это указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Если организация продает земельный участок, договор на покупку которого из земель государственной или муниципальной собственности она заключила в 2007 году или позднее, результат от его реализации для целей налогообложения следует рассчитывать в порядке, установленном в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ. При этом прибыль (убыток) от продажи права на земельный участок и прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, исчисляются по отдельности.

25 НК РФ, касающиеся признания в налоговом учете расходов в виде сумм амортизации, приходим к выводу — в месяце продажи земельного участка ежемесячную сумму затрат на его приобретение не следует включать в расходы и учитывать для целей налогообложения. Дело в том, что амортизация по объектам амортизируемого имущества начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). В случае продажи амортизируемого имущества начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его продажи (п. 5 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ). Приведенные правила применяются при использовании как линейного, так и нелинейного метода амортизации.

Иными словами, в месяце, в котором объект амортизируемого имущества принят к учету и введен в эксплуатацию, сумму амортизации по такому объекту еще нельзя признать для целей налогообложения. Однако в месяце продажи амортизируемого имущества организация все еще имеет право учесть сумму амортизации, начисленную по данному имуществу за этот месяц. Получается, что расходы в виде сумм амортизации признаются со сдвигом (отсрочкой) на один месяц.

В то же время расходы на приобретение права на землю уменьшают налогооблагаемую прибыль сразу с момента подачи документов на государственную регистрацию права на земельный участок независимо от его ввода в эксплуатацию (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Значит, по аналогии с учетом сумм амортизации в месяце продажи земельного участка сумму затрат на его приобретение, списываемую ежемесячно, уже не следует включать в расходы.

сумма невозмещенных затрат налогоплательщика, связанных с приобретением права на земельный участок, превысила цену его реализации. В этом случае считается, что продавец земельного участка получил убыток. Однако сумму убытка он не может единовременно признать для целей налогообложения. В подпункте 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ указано, что убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение определенного срока.

К сожалению, из буквального прочтения подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ сложно понять, как рассчитывать этот срок. Минфин России в письмах от 08.05.2007 № 03-03-05/111 и от 31.10.2007 № 03-03-06/1/752 разъяснил, что правила расчета данного срока зависят от выбранного налогоплательщиком порядка признания расходов, связанных с приобретением земли. Напомним, что выбранный порядок списания указанных расходов необходимо закрепить в учетной политике, применяемой для целей налогообложения (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Вариант первый — в налоговом учете организация признает расходы на приобретение земельных участков равномерно в течение срока, установленного ею самостоятельно. Такой срок не может составлять менее пяти лет (абз. 1 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Если организация получила убыток от реализации земельного участка, то срок, в течение которого она должна будет равномерно списывать сумму этого убытка в уменьшение налоговой базы, принимается равным сроку, установленному ею для признания расходов на приобретение участка.

Обратите внимание: указанный убыток продавец равными долями включает в прочие расходы начиная с того отчетного (налогового) периода, в котором он получил данный убыток. Такова позиция Минфина России, приведенная в письме от 31.10.2007 № 03-03-06/1/752.