Предварительный договор купли-продажи на квартиру в ЗАТО - возможность аренды в период ожидания заключения основного договора.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

С момента передачи недвижимости по договору купли-продажи покупатель становится владельцем такой недвижимости, но важно понимать, что собственником он еще не является.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В нашем случае продавец осуществляет продажу объекта недвижимости, который передан третьему лицу на основании договора аренды, при этом договор аренды не расторгался и является скорее всего действующим.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма указывает на то, что до государственной регистрации перехода права собственности продавец, как еще не утративший право собственности, продолжает осуществлять прежние правоотношения с арендатором объекта недвижимости. Таким образом, продавец сохраняет за собой право на получение арендных платежей с арендодателя до момента, пока покупатель, как новый владелец объекта недвижимости не зарегистрирует переход права собственности.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.