Опасности покупки квартиры - наследство, недоверие риэлтору и продавцу, и как обезопасить сделку?

Вам лучше нанять надежного юриста, который будет сопровождать сделку и проверять договор и все иные документы по сделке и заодно советовать, как лучше поступить.

Хотите себя подстраховать, не потерять деньги и ищите бесплатные советы в интернете в публичном пространстве. Думаю, это неправильно.

Здравствуйте, Алексей! До конца не обезопасите покупку, если будет спор относительно признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ) со стороны возможных наследников. Как вариант, запросить справки продавца о том, что не состоит на учете в ПНД и НД. Это снизит риск оспаривания сделки. Заранее средства в аккредитив нет смыла вносить. Заключите договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), тогда внесете. Обязательство продавца в случае спора Вы можете прописать в договоре. Но вот подпишется ли под ним продавец. Оно ему надо?! Да и если даже это событие наступит, где гарантия, что у него будут деньги, чтобы их Вам вернуть?

Здравствуйте, Алексей!

Для раскрытия аккредитива нет требования о присутствии обеих сторон сделки.

Только продавец с зарегистрированным ДК и иными документами (если вы их указали в ДКП), приходит в банк и после проверки банк раскрывает аккредитив.

Вам можно опасаться только того, что они принесут в банк фальшивый ДКП с печатями о регистрации Росреестра.

Потому что банк фактически не проверяет переход права собственности, он просто принимает документ на основании которого аккредитив раскрывается.

—————

Так как у сделка будет оформляться нотариусом, то вы можете выбрать безналичный порядок расчетов - депозит нотариуса.

Для покупателя он очень удобен, стоимость этой услуги соизмерима со стоимостью обычного аккредитива.

Схема следующая: вы приходите к нотариусу, заключаете сделку. Нотариус вам выдает распоряжение на внесение денег на его депозит. Вы идете в банк, где открыт счет у нотариуса и вносите деньги. После этого приносите платежку нотариусу и он отправляет документы на регистрацию.

После-продавец приходит к нотариусу, получает распоряжение на снятие денег с депозита нотариуса.

В договоре купли-продажи должно быть прописано, что вы (покупатель) полностью выполнили свое обязательство по оплате договора с момента зачисления денежных средств на депозит нотариуса.

(pravoved.ru

Рассмотрите и такой вариант расчетов.

Но нотариуса лучше выбрать не аффилированного.

———————

В соответствии со ст.302 ГК РФ,

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

унаследованная квартира не была собственностью иного наследника, если с даты принятия наследства прошло 5 лет, то ее не смогут у Вас истребовать.

——————

Продавец жилья должен иметь свидетельство о государственной регистрации права на это жилье. Свидетельства о наследовании, выданное нотариусом, для оформления сделки купли-продажи недостаточно. При наличии у продавца указанного свидетельства составьте договор купли-продажи, в котором укажите все необходимые условия.

Здравствуйте, Алексей.

Все-таки пять лет - это достаточно большой срок для того, чтобы наследники могли объявиться и заявить о своих притязаниях в отношении наследственного имущества.

Но вот настойчивость и спешка действительно, наводят на определенные подозрения.

Конечно можно потребовать от продавца составления гарантийного письма о компенсации потерь в случае возможного судебного разбирательства, и перехода права собственности, но нужно учитывать, что в данных правоотношениях Вы являетесь добросовестным покупателем ст.302 ГК РФ, и приобретаете у законного собственника.

Относительно иных подозрений, то советую Вам проверить продавца по базе ФССП на наличие долгов, чтобы кредиторы не могли расторгнуть сделку в случае возможного банкротства продавца.

Всего хорошего!

Здравствуйте Уважаемый Алексей!

По своему опыту могу сказать, что в день сделки перед походом к нотариуса, обе стороны встречаются возле банка, и деньги вносятся на Ваш аккредитив, далее берутся документы из банка, и с данными документами уже к нотариуса подписывать Договор купли-продажи ст.549 ГК РФ, и сдавать на регистрацию.

Когда ДКП зарегистрируют и получите новую Выписку из ЕГРН, то покупатель и продавец едут в банк на открытие аккредитива, и деньги уже переходят на счет покупателя, предусмотрите именно такой вариант раскрытия аккредитива.

Для того чтобы Вы не переживали, Вам следует провести правовой анализ документов на квартиру у любого юриста, также запросить от продавца справки, что не состоит на учете в ПНД, при этом не забудьте запросить справки о том что нет задолженности по коммунальным платежам, именно справки, а не последние квитанции, также требуйте обязательно справку о том что нет задолженности за кап. ремонт, чтобы на Вас не перешли долги. Также проверьте есть ли перепланировки в Тех. паспорте, соответствует квартира тех. паспорту или нет, если соответствует, то все хорошо.

По поводу наследства, уточните есть ли браться сестры которые отбывают наказания в ИК, либо есть отказы от наследства, попросите нотариуса данный факт проверить.

Срок исковой давности составляет 3 года ст. 196 ГК РФ, признать сделку недействительной уже не смогут.

Справку к сожалению Вам такую не взять, так как в самом ДКП все прописывается.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте! " Дополнительно можно поинтересоваться есть ли дети, супруга, кто зарегистрирован и в какие сроки нужно снять с регистрации, а также получить выписку из ЕГРН, что после вступления в наследство собственник квартиры наследник, что подтверждается Свидетельством о праве собственности по наследству и что нет обременения по банкротству или другим долгам. А, так же можно уточнить нужны ли дополнительные документы: "нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);

документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);

№"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022)

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором."

Здравствуйте!

От наследников никак не обезопаситесь, так как в любой момент может проснуться наследник и через суд восстановить срок для вступления в наследство, но такое бывает не часто.

Вам нужно желательно на сделку придти с юристом, для того чтобы юрист проверил договор, кроме этого необходимо заказать справку об отсутствии задолженности по ЖКХ (например, капремонт), иначе потом эти требования будут противляться к вам.

Истребуйте у продавца справку о том что он не состоит на учете у нарколога и психиатра.

И обязательно проверьте данные в выписке из ЕГРН, не находится ли квартира в залоге, нет ли ещё какого то обременения.

Если со своей стороны Вы сделаете всё для проверки контрагента, то в случае возникновения непредвиденных ситуаций, Вы будете считаться добросовестным приобретателем и к вам никаких претензий не будет, квартиру вас никто не отберёт.

ст.302 ГК РФ

Алексей, добрый день.

Согласно статьи 454 ГК РФ,

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

_________

Любая сделка с недвижимостью это риск, ведь в силу статьи 166 ГК РФ,

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

_________

Относительно обезопасить сделку возможно, задав пару уточняющих вопросов, касаемо наследников.

Проверьте, оплачены ли все коммунальные счета, в том числе нет ли задолженности по взносам за капитальный ремонт по этому жилому помещению.

________

Вы выбрали аккредитив.

Аккредитив это способ безопасных расчётов с партнёрами без рискованных авансовых платежей, предоплаты или предпоставки, гарантом выступает банк.

_________

С уважением, Дарья Алексеевна.

Здравствуйте, Алексей!

Да, если заключен предварительный договор купли-продажи, то просто так уклониться не сможете от заключения основного.

Гарантийные письма о компенсации потерь в случае возможного судебного разбирательства можете затребовать у продавца. А также справки о том, что не состоит продавец на учете в НД и ПНД.

Это хоть как-то снизит риск оспаривания.

Лучше совершить сделку через депозит нотариуса.

ст.302, 454, 549 ГК РФ