Юрист составила договор о продаже квартиры за счет материнского капитала без участия продавца - что нужно знать покупателю?

Средства мат. капитала (ст.7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей") перечисляются в течение 2 месяцев, и т.к. в договоре купли-продажи (ст.549 ГК РФ) у Вас прописано обязательство по передаче квартиры в течение 5 дней, то должны ее передать вне зависимости от поступления средств мат. капитала. Так что квартиру передаете, а деньги требуете.

Добрый день, Елена Владимировна!

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Поэтому укажите в договоре, что до момента полной оплаты квартиры покупателем она находится в залоге у продавца. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

В случае неисполнения покупателем обязательств по оплате Вы вправе требовать обращения взыскания на данное имущество.

Вы же спрашивали уже.

Я Вам отвечал, что надо печатать так как выгодно Вам.

А не так как им.

Право собственности действительно переходит после регистрации.

Но есть и другие варианты.

Вы можете корректировать договор

И не подписывать пока не сделают так как Вы хотите.

Ст. 421, 459 ГК РФ.

Здравствуйте Уважаемая Елена Владимировна!

Если Вы получили Договор купли-продажи (проект) ст.549 ГК РФ, естественно Вы иметее право вносить изменения и не соглашаться с теми пунктами, которыми Вы считаете неправомерными.

Предлагайте данный пункт изменить и поставить, что ключи и объект недвижимости будет передан по Акту приему-передачи посте полной оплаты, что будет подтверждаться письменной распиской от продавца.

Все можно обговорить и все можно изменить, продавец выдвигает свои требования, так как объект недвижимости находится в его собственности.

ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Деньги продавцу поступят, после регистрации объекта и сдачи документов на распоряжение мат капиталов в течении 2-3 недель.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте

Вообще, в основном при составлении договора о продаже квартиры за счёт средств материнского капитала юристы обычно приглашают и продавца и покупателя, нужно проверять данные.

То, что она написала в пункте к договору, что право собственности на квартиру переходит к покупателям с момента государственной регистрации перехода прав собственности в уполномоченном органе регистрации прав в установленном порядке-так иногда пишут в договорах. Если покупатель выплатил только часть средств меньше половины стоимости квартиры из своих собственных средств и оплаты материнским капиталом ещё не поступало, то вопрос сдали ои документы на регистрацию?. Пункт верен, это одн из вариантов формулировок и он не противоречит законодательству. Но можно указать в договоре, что право собственности перейдёт только после полной оплаты покупателем в том числе и средствами материнского капитала. То, что в акте приёма передачи она указала, что вы уже передали квартиру, а по факту никто её не передаст после полной оплаты, то надо акт приёма передачи переделывать. Дату ставить в момент передачи.

Вообще, по правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи.

Можно это указать.

Ещё как вариант можно деньги передать через ячейку в банке, через проверенного. Можно ключи передать после оплаты, после регистрации через проверенного.

См

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

ГК РФ Статья 922. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

ГК РФ Статья 974. Обязанности поверенного

Поверенный обязан:

лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса;

Да, пункт верный.

По нему продавец передаёт все права на имущество с момента регистрации права собственности через Росреестр.

Здесь нет нарушений.

Средства по маткапиталу перечисляются примерно до 2 х мес.

Фактически переход права собственности возникнет, когда Росреестр изменит запись в реестр о собственнике квартиры.

Получаете после этого выписку из ЕГРН, в которой будет указан уже новый собственник.

Акт приема-передачи фактически не нужен, все определяет и так договор.

Но обычно люди через нотариуса все подписывают и передают сразу ключи.

Как и покупатель выплачивает деньги.

Но, можно определить момент залога квартиры до момента полного погашения стоимости имущества. Вот когда покупатель все выплатит, тогда и возникнет переход права и снятие залога.

В договоре можно прописать всё, что угодно.

Стороны должны быть согласны со всеми условиями ДКП.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

- см. ст. 8.1, 209, 421, 488, 572 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,

Добрый день, Елена Владимировна!

Пункт верен.

В данном случае в такой редакции договора продавец обязан передать квартиру по акту приема-передачи. Далее уже требовать деньги с покупателя за вычетом собственных средств, которые он уже внес.

Но если Вы хотите указать, что право собственности перейдёт только после полной оплаты покупателем, в том числе и средствами материнского капитала, то можете указать.

Исходя из принципа свободы договора,

ст.421, 454 ГК РФ.

ст.7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Вы наверно являетесь стороной Продавца. Если не согласны, то Вы можете отказаться от сделки, заключения договора купли-продажи квартиры (ст.454, 549 ГК РФ).

Да действительно право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации в Росреестре и с этого момента собственник несет бремя расходов по содержанию своего имущества - квартиры, коммунальные платежи (ст.210 ГК РФ)

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

...2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому Вам не следует задерживать передачу квартиры, всё равно квартира уже продана, и собственником является Покупатель. (иначе Вам придется оплачивать коммунальные платежи).

Денежные средства материнского капитала поступят в течение 2 месяцев в соответствии со ст.7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

В любом случае покупатель не откажется от сделки, тем более проплатил менее половины из своих средств.

Пописывайте и не сомневайтесь.

Можете предусмотреть в договоре отменительное условие, что право собственности прекращается при непоступлении денег (п.2 ст.157 ГК РФ), убытки за счет покупателя.

ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием

...2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Здравствуйте, Елена Владимировна! По вашему вопросу:

-----------------------------------------------------------

1. Та формулировка, что "право собственности на квартиру переходит к покупателям с момента государственной регистрации", сделана в полном соответствии с законом, так требует статья 223 Гражданского кодекса РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации

-------------------------------------------------

2. Но здесь дело в том, что покупатель использует маткапитал НЕ наличиыми, его будет переводить на ваш счет СФР, и только после госрегистрации права собственности

_________________________________________

3.То есть во время проведения сделки купли-продажи квартиры, средства переводятся на счет продавца напрямую. Покупатель не имеет к ним

никакого доступа.

---------------------------------------------------------

4. СФР направит вам день самостоятельно в течение 10 дней после поступления туда сведений о госрегистрации

-------------------------------------------

5. В ДКП следует внести пункт о том, оплата произведена частично и-что квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты. Это будет обременение. Вот собственно и всё. Это вообще-должен был сделать юрист-потребуйте от него внести данный пункт в ДКП

--------------------------------------

6. А после поступления полной оплаты-вы сходите в МФЦ и снимете обременение