Как продать земельный участок, на котором расположен дом на двух землях - одной в собственности, другой в аренде?

На основании п. 1 ст. 41 Земельного Кодекса (далее – ЗК РФ) лица, не являющиеся собственниками земельных участков (к ним относятся и арендаторы), за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, а подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ устанавливает, что собственник земельного участка вправе возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что закон допускает возведение жилых зданий на арендованных земельных участках, что и существует в данной ситуации.

Что касается одновременного нахождения жилого дома на двух земельных участках, то для того, чтобы понять, возможно ли распоряжение таким объектом недвижимости, обратимся к решению № 2-3873/2014 2-430/2015 2-430/2015 (2-3873/2014) ~М-3768/2014 М-3768/2014 от 22 января 2015 г. по делу № 2-3873/2014 Ленинского районного суда г. Тамбова.

В данном деле нам интересно, что жилой дом также находился одновременно на прилегающих земельных участках, которые были взяты в аренду, но у собственника дома возникла проблема с регистрацией права собственности на этот дом, однако Управление Росреестра по Тамбовской области мотивировало свой отказ не самим фактом нахождения дома на двух участках, а именно тем, что один из участков был выделен под огороды, палисадники (для целей, не связанных со строительством) согласно договору аренды.

Среди принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ выделяет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. На основании п. 2 ст. 552 Гражданского Кодекса (далее – ГК РФ) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Также п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона в нашем случае применяются к тому земельному участку, который находится в собственности продавца.

Что касается земельного участка, находящегося в аренде, то на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Подобное положение закреплено и в п. 1 ст. 35 ЗК РФ: «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Следовательно, новый собственник данного объекта недвижимости приобретет те же права и обязанности, связанные с данным земельным участком, что и продавец.

Обратимся к п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъясняется, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Также имеет значение в данной ситуации, кто является собственником арендованного участка. В случае, если земля находится в государственной или муниципальной собственности, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если договор аренды заключен с частным собственником (физическим или юридическим лицом), то в данном случае применяется п. 2 ст. 615 ГК РФ, устанавливающий, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Существенная разница состоит в том, что в первом случае передача прав и обязанностей носит уведомительный характер, а во втором – необходимо получить согласие собственника.

Мы выяснили, что новый собственник недвижимости, расположенной на арендованной земле, вправе пользоваться данной землей на тех же условиях, что и предыдущий арендатор, однако важно оформить перенаем надлежащим образом, чтобы новый собственник смог зарегистрировать свое имущественное право на арендованный земельный участок в ЕГРН.

Так как п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, Уфимский районный суд Республики Башкортостан рассматривал дело, которое явилось последствием неоформления перенайма земельного участка при продаже дома (решение № 2-1715/2019 2-1715/2019~М-1217/2019 М-1217/2019 от 10 июля 2019 г. по делу № 2-1715/2019).

Был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенном на земельном участке, предоставленном продавцу в аренду. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ. После заключения сторонами договора купли-продажи жилого дома, права по договору аренды земельного участка покупателям не переуступались. Новым собственникам дома было отказано в предоставлении участка в аренду на том основании, что он уже принадлежит на правах аренды продавцу, согласно выписке из ЕГРН, что нарушает права новых собственников в силу вышеприведенных положений п. 1 и п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Также существует вариант с объединением двух земельных участков в один и дальнейшей продажей дома вместе с земельным участком в классическом варианте, для чего сначала необходимо выкупить арендованный участок. В случае, если арендованный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяется подп. 6 п. 2 ст. 39. 3 ЗК РФ, устанавливающий, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, что также подтверждает п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, закрепляющий исключительное право на приобретение земельных участков в собственность граждан, являющихся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках. Если же арендованный участок - частная собственность, то в таком случае применяем ст. 624 ГК РФ, в п.1 которой говорится, что договором аренды может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Что касается стоимости, то п. 3 ст.39.4 ЗК РФ устанавливает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость. Таким образом, если арендованный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, есть возможность приобрести его в собственность и по ст. 11.6 ЗК РФ объединить два участка в один. Согласно п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается, а п. 2 этой же статьи устанавливает, что в таком случае у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.