Как вернуть задаток за дачный участок, при нарушении соглашения о его оформлении?

Приняли решение купить дачный участок. Сразу хочу сказать, что мы в этом деле (садоводстве-огородничестве) новички. Нашли понравившийся, договорились посмотреть, съездили вместе с хозяйкой, вроде бы всё ок. Решили что будем брать. Решение было серьезное, поэтому согласились на задаток. Внесли оговоренную сумму, подписали соглашение с указанием суммы задатка и прочей ответственности. После подписания соглашения нам были переданы ключи, для того чтобы мы могли уже начинать что-то делать (убирать, сажать и т.п). Так вот, при попытке пересадить одно из растений, было выяснено очень неприятное для нас обстоятельство, а именно на глубине буквально одной лопаты в лунке образовалась вода. Т.е. если мы купим этот участок, то из 8 соток, большую половину, а это где-то соток 5, мы использовать в полной мере не сможем т.к. выяснилось при разговоре с соседями, что "Да, вода на участках, и уходит она, но и то не полностью, где-то к июлю." Получается не посадить толком ничего особо не получиться, ну а если строить что-то, то там выходит нужна какая-то особая технология. Про данный факт продавец нас в известность при осмотре не ставила. Хотя когда мы это обнаружили и предъявили ей претензию, она сказала, что говорила что на участке вода. Исходя из того, что участок оказался "заболоченным", мы решили отказаться от сделки. У меня следующий вопрос, и я прошу совета: Я знаю, что если оформлен задаток, то вернуть его практически невозможно, только по определённым обстоятельствам. Но наше соглашение о задатке оформлено с нарушением, а именно распечатано на двух отдельных листах, а не на одном с обоих сторон и соответственно наша подпись стоит на листе на котором нет информации об ответственности покупателя. Т.е. лист где прописано что задаток не возвращается, если договор не будет заключён по вине покупателя - нами не подписан. Т.к. продавец не собирается возвращать нам сумму задатка, а мы естественно хотели бы его вернуть, можем ли мы использовать в свою пользу при обращении в суд, то что тот лист с ответственностью покупателя нами не подписан. Или что можно сделать? Заранее спасибо за ответы.