Как минимизировать риски при покупке квартиры с долгами и отсутствующими документами о праве собственности

Такая ситуация. Нашли самостоятельно (без агентства) квартиру, в процессе переговоров выясняется, что у хозяина нет 110 тыс, чтобы оплатить долги по коммуналке, поэтому он и не может получить док-ты о праве собственности для ее продажи. Собственником была его жена, год назад она умерла (были в браке 8 лет), муж теперь один прописан в этой квартире и остается ее наследником. Отец жены от наследства официально отказался, мать жены умерла, детей никогда не было. Он просит оплатить его долги и вычесть сумму из будущей стоимости от продажи. Не опасно ли покупать такую квартиру? Как правильно оформить сумму, которую мы ему дадим? Можно прописать, что это часть оплаты за квартиру, а не просто деньги в долг!? а также оговорить стоимость квартиры, которую он не имеет право повышать на момент сделки? И если он потом все-таки передумает продавать на каком-то этапе оформления или специально взвинтит цену, что необходимо прописать, чтобы он обязан был вернуть нам эти деньги? Т.е. как нам наверняка подстраховаться, чтобы пока подготавливаются все док-ты к сделке, он нас не обманул и мы не потеряли 110 тыс? Человек нигде не работает (ему 40 с небольшим лет). Стоимость кв-ры не дешевая, рыночная, но нам квартира принципиальна т.к. она рядом (надо перевезти бабушку с дедушкой), а других подходящих вариантов никак не подворачивается, поэтому вариант плюнуть и найти другую сейчас не подходит, в связи с чем и просим помочь-есть ли законная практика приобретения таких квартир с долгами?! И если уж это действительно огромный риск, то тогда уж и не знаю ( (Спасибо!