Вопрос о законности покупки общего имущества на 3 этаже нежилого здания

Ольга, сделка оспорима. 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Пленум ВАС РФ) принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее имущество. В Постановлении были отражены в том числе идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы. Прежде всего, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Напомним, что, согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В Постановлении содержатся также следующие важные разъяснения: — собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); — к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления);

— соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

— споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ). В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).

При этом хотелось бы обратить внимание на следующее. Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании. Вместе с тем если подходить к толкованию Постановления буквально, то получается, что, например, собственник помещений на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться). При этом, как было указано выше, в случае если на Общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании. На наш взгляд, такой подход представляется не вполне логичным и не соответствующим реалиям рынка. Вместе с тем нельзя исключить риск того, что в случае возникновения судебного разбирательства в отношении отнесения того или иного помещения к Общему имуществу здания суд может руководствоваться рассмотренным выше формальным подходом.

Пленум ВАС РФ дал разъяснения и по иным вопросам, в частности:

— по соглашению сособственников Общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы). Также отмечено, что к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления);

— если собственник здания принимает решение о выделении из его состава одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на Общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п. 8 Постановления);

— если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления). Уже сейчас сложилась судебная практика касательно признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы .

Возможность признания акта, на основании которого, было зарегистрировано право собственности на эти коридоры, недействительным - имеется, и довольно хорошая. Если интересно - обращайтесь в приватном порядке.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.