Границы разграничения эксплуатационной ответственности по МКД - анализ схемы, где теплоснабжающая организация несет ответственность за стенку дома, а УК - за остальное. Верно ли это?

Здравствуйте Антонина!

К сожалению я заметил, что Вы задаете много вопросов, но ответы на них не читаете и их не отмечаете

По границам разграничения ответственности

Этот вопрос является предметом постоянных, в том числе судебных, споров.

Давайте разберемся

По определению, данному а п.2 Постановления Правительства РФ от 08.08.2012 N 808 (ред. от 27.05.2023) "Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации

"граница эксплуатационной ответственности" - линия раздела элементов источников тепловой энергии, тепловых сетей или теплопотребляющих установок по признаку ответственности за эксплуатацию тех или иных элементов, устанавливаемая соглашением сторон договора теплоснабжения, договора оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, договора поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя, а при отсутствии такого соглашения - определяемая по границе балансовой принадлежности;

Если брать за основу балансовую принадлежность, то это

"линия раздела тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании"

Собственность МКД включает, по определению ст.36 Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ, помимо собственности жильцов, также имущество общей собственности. Это стены, крыши и т.п.

Поэтому при определении границы разграничения эксплуатационной ответственности и, при отсутствии отдельных установок в договорах, берется граница балансового разграничения, т.е., проще говоря, обрез дома, который ограничивается его стеной

Поэтому теплоснабжающая организация указала стену дома правильно.

Вы, при заключении договора, можете изменить эти границы, установив их, например, по месту врезки тепловой системы дома в общую тепломагистраль

Все верно. Ст. 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 5, 8 Правил N 491, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности.

Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808)

Антонина, здравствуйте 🤝

Согласно Письму Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04

В силу пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491,

в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях

Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.

При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.

С уважением, Дарья