Продажа недвижимости - вопросы о правах на гараж и подвал

Question

В апреле устно договорились со знакомой о покупке ее жилья (СЖФ), когда продадим свое. Где-то летом владелица недвижимости, у которой хотели ее купить продает гараж и обменивается с соседями подвалами (предположительно извлеча из этого финансовую выгоду). В сентябре мы накопили нужную сумму и заключили с этой знакомой предварительный договор купли-продажи.
У подвала есть вход как с квартиры (после обмена его заделали), так и с цокольного этажа (общего).
Были ли у владелицы документы на гараж не знаем. На подвал у нее документов не было, как и у прочих жильцов дома с ее слов.
Подскажите, пожалуйста, в таких случаях жилье продается в комплекте с гаражом и подвалом или же собственник может распоряжаться каждым объектом поотдельности?

Любивый Евгений Анатольевич · Accepted Answer

Согласно ст.ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации».

Для того чтобы подвальное помещение было выделено как самостоятельный объект недвижимости, оно должно соответствовать определенным условиям: отвечать требованиям обособленности и изолированности от других помещений, иметь самостоятельное определенное функциональное назначения и должно быть предназначено для самостоятельного использования.

В описанном Вами случае необходимо знать выделялось ли подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости. Для этого должно быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором должны быть определены границы выделяемого помещения, его функциональное назначение и прочие особенности.

Чтобы узнать какой конкретно подвал был закреплен за квартирой надо обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру.

Если право собственности на подвал не зарегистрировано, долю в праве общей собственности на места общего пользования в многоквартирном доме (подвальные помещения и т. п.) нельзя продать отдельно от квартиры.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Если есть документы о праве собственности на такие объекты недвижимости (ст 131 ГК РФ) как квартира, подвал и гараж, то согласно статьи 209 ГК РФ собственник имеет право продать по отдельности каждый из эти х объектов недвижимости Ни о каком комплекте речи не может быть

Если у вашей владелицы недвижимости есть документы, подтверждающие ее право собственности на квартиру, подвал и гараж, то исходя из статьи 421 ГК РФ, которая называется свобода договора, вы можете по договоренности с продавцом в одном договоре купли-продажи указать и квартиру, и подвал и гараж. Можете разбить покупку этих объектов недвижимости и на отдельные три договора

Если право собственности на подвал не зарегистрировано за этой владелицей, то нельзя продавать квартиру вместе с подвалом, потому что в таком случае подвал является согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам помещений на праве общей долевой собственности

В пункте 2 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ прямо сказано о том, что собственник помещения не имеет права отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,

Другими словами, эта владелица, если у нее нет документов о праве собственности на подвал, не имеет вам права продать квартиру вместе с долей в подвале.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Каждым по отдельности распоряжается

Логак Борис Моисеевич · Answer

Здравствуйте еще раз!

Как предварительный договор, так и заключенный основной договор покупки недвижимости касается в Вашем случае, только одного объекта - квартиры

Подскажите, пожалуйста, в таких случаях жилье продается в комплекте с гаражом и подвалом или же собственник может распоряжаться каждым объектом по отдельности?
Понятия "в комплекте" при продаже недвижимости ни в гражданском ни жилищным законодательстве нет.
 Подвал и гараж, если они у продавца квартиры были оформлены в собственность являются самостоятельными объектами недвижимости и к покупке квартиры никакого отношения не имеют, так как в ст.549. Договор продажи недвижимости ГК РФ прямо установлено, что 
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, квартиру или другое недвижимое имущество

Т.е. продается квартира отдельно, другое недвижимое имущество, в вашем случае это подвал тоже отдельно

Продажа недвижимости - вопросы о правах на гараж и подвал

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Согласование информационной вывески на входную дверь подвала цокольного этажа жилого дома в Санкт-Петербурге

Возможно ли приватизировать подвал цокольного этажа общежития для открытия магазина, основываясь на отсутствии правопритязаний

Плата за отопление цокольного этажа. Такая же как и на других этажах? Или меньше? Моя квартира на цокольном этаже.

Можно ли делать пристрой с цокольным этажом к торговому центру без цокольного этажа?

Нужно получать разрешение на устройство запасного выхода из цокольного этажа земля в собственности? Спасибо.

Сколько этажей я могу возводить на ЛПХ земли населёных пунктов? Хочу построить дом два этажа + цокольный этаж, можно или нет?

Спор о возможности ведения занятий педагогов дополнительного образования в помещении цокольного этажа жилого дома

Жильцам цокольного этажа

Должны ли платить за пользование лифтом собственники нежилого помещения в цокольном этаже вход в дом отдельный.

Выяснение правил и возможностей приобретения цокольного этажа или подвала у муниципалитета на торгах

Возможно ли использование цокольного подвала жилого дома для склада и производства?

Как сообщить о незаконной перепланировке в нежилом помещении цокольного этажа многоквартирного дома ТСЖ в Тамбове

Законность сборов на капитальный ремонт многоквартирного дома с приватными владениями подвала, фасада и цокольного этажа

Необходимость проведения экспертизы проектной документации для получения собственности на торговый центр объемом

Отказ в выплате на капремонт после затопления цокольного этажа - нарушение или закономерность?

Собственники жилых помещений многоквартирного дома подали коллективный иск о возвращении нежилых помещений цокольного

Как оформить дом в собственность при наличии 3 этажей и цокольного этажа, и возможные последствия отказа в регистрации?

Имеет ли магазин в цокольном и первом этаже влияние на выбор Управляющей компании и статус цокольного этажа?

Проблемы с переводом цокольного этажа под нежилое и использование земли - как разделить и чего опасаться

Кто должен выкачивать воду из цокольного этажа многоэтажного дома, сантехник или уборщица?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59