Покупка квартиры собственностью менее 3 лет - риски и способы защиты

Как насчет ниже приведенного случая. (конечно можно допустить что это газетная утка, чтоб склонить потенциальных покупателей на первичный рынок. Но задуматься заставляет

12 января 2022, 09:04 Общество

«Любую сделку можно оспорить». Как не остаться без денег и квартиры

Почему покупка квартиры обернулась для московской семьи уголовным делом

Валерия Шавельева

close

100%

Александр Кряжев/РИА «Новости»

Московская семья взяла в ипотеку квартиру, сделала в ней ремонт, но вскоре суд постановил вернуть жилище бывшему владельцу. Оказалось, что покупатели, вероятнее всего, стали жертвой мошенничества и рискуют лишиться квартиры и денег. Юристы в разговоре с «Газетой.Ru» констатируют, что ни один агент не может гарантировать прозрачность сделки и отсутствие «подводных камней». Риелторы же указали на важные детали, которые следует учесть при покупке недвижимости.

«Квартиру не продавал, читать и писать — не умеет»

Мошеннические схемы на рынке недвижимости крайне распространены, причем, как показывает практика, иногда при покупке жилья можно остаться не только без денег, но и без квартиры, хотя все документы были проверены, а риелтор – «свой».

С такой ситуацией столкнулась москвичка Екатерина, чью историю «Газете.Ru» рассказал ее близкий родственник Николай Андреев (все имена изменены по просьбе собеседника). В феврале 2020 года женщина вместе с мужем взяла в ипотеку квартиру. «Убитое» двухкомнатное жилище без балкона в спальном районе обошлось им в 7 млн руб. вместо средних по рынку 8 млн руб.

Риелтор со стороны покупателя проверил все документы и справки – они были корректны. Не насторожило и то, что продавец сама приобрела эту квартиру всего три месяца назад, ведь она убедила, что покупала ее сыну в подарок, а тот не захотел переезжать из Санкт-Петербурга и делать ремонт. Также квартиру проверял банк — и тоже заверил, что с недвижимостью все в порядке.

Заселившись, новые владельцы начали ремонт, но вскоре стали происходить странности. Соседка жильцов, увидев их, заявила, что хозяин квартиры «не мог ее продать», но никак это не объяснила. Спустя время появился неизвестный мужчина, который представился бывшим владельцем и попросил показать ему квартиру, чтобы посмотреть «как тут все стало». Хозяева отказали ему.

В июне 2020 года Екатерине пришла повестка в прокуратуру. Оказалось, что предыдущий владелец квартиры – тот самый мужчина, который заявлялся «посмотреть», просит истребовать свою жилплощадь из чужого незаконного владения, ведь он ее никому не продавал и на момент сделки был недееспособен.

«Он сказал, что является инвалидом детства — ему поставлен диагноз умеренная умственная отсталость. Говорит, что квартиру продать просто не мог, потому что не умеет ни читать, ни писать, хотя он связывался с Екатериной в социальных сетях.

Справки о психическом здоровье, которые он предоставлял, продавая квартиру, оказались липовыми. Момент продажи он, конечно, не помнит, а женщина, которая продала квартиру и тоже признана ответчицей, просто скрылась», – рассказывает Николай.

После этого стороны оказались в суде. Первые два заседания отложили из-за отсутствия необходимых документов, следующее — потому, что у истца не было медицинских перчаток, и его не пустили в здание суда. На следующее заседание он уже не явился, не предъявив доказательств того, что причина была уважительной, однако суд счел это обоснованным в виду заявленного им диагноза.

Также истцу в судебном порядке была назначена экспертиза, чтобы подтвердить его недееспособность. Несмотря на то что сторона ответчика настаивала на стационарной процедуре, он согласился только на амбулаторную, не получив возражений суда. По итогу первый иск был удовлетворен, и семья Екатерины должна была вернуть ему квартиру, а с деньгами и их возвратом ответчикам нужно разбираться самим, но через другой суд. Второго ответчика – продавца — по-прежнему найти никто не может.

Сейчас адвокат Екатерины подал апелляцию, заведено уголовное дело по факту мошенничества. Квартира на время расследования остается во владении последнего покупателя.

Поскольку в деле этой семьи теперь все зависит от итогов расследования по факту мошенничества, прогнозы на дальнейшее развитие ситуации давать сложно, считают юристы. Впрочем, допускается, что самый неутешительный вариант — если продавец квартиры так и не будет найден, то все может закончиться для них потерей и квартиры, и денег.

Галина Владимировна, добрый день.

Поразительно что на платный вопрос Вы единственная, кто ответили смогли ответить по существу вопроса и без общих фраз.

Мы и сами уже обнаружили похожую типичную историю.

"12 января 2022, 09:04 Общество

«Любую сделку можно оспорить». Как не остаться без денег и квартиры

Почему покупка квартиры обернулась для московской семьи уголовным делом

Александр Кряжев/РИА «Новости»

Московская семья взяла в ипотеку квартиру, сделала в ней ремонт, но вскоре суд постановил вернуть жилище бывшему владельцу. Оказалось, что покупатели, вероятнее всего, стали жертвой мошенничества и рискуют лишиться квартиры и денег. Юристы в разговоре с «Газетой.Ru» констатируют, что ни один агент не может гарантировать прозрачность сделки и отсутствие «подводных камней». Риелторы же указали на важные детали, которые следует учесть при покупке недвижимости.

«Квартиру не продавал, читать и писать — не умеет»

Мошеннические схемы на рынке недвижимости крайне распространены, причем, как показывает практика, иногда при покупке жилья можно остаться не только без денег, но и без квартиры, хотя все документы были проверены, а риелтор – «свой».

С такой ситуацией столкнулась москвичка Екатерина, чью историю «Газете.Ru» рассказал ее близкий родственник Николай Андреев (все имена изменены по просьбе собеседника). В феврале 2020 года женщина вместе с мужем взяла в ипотеку квартиру. «Убитое» двухкомнатное жилище без балкона в спальном районе обошлось им в 7 млн руб. вместо средних по рынку 8 млн руб.

Риелтор со стороны покупателя проверил все документы и справки – они были корректны. Не насторожило и то, что продавец сама приобрела эту квартиру всего три месяца назад, ведь она убедила, что покупала ее сыну в подарок, а тот не захотел переезжать из Санкт-Петербурга и делать ремонт. Также квартиру проверял банк — и тоже заверил, что с недвижимостью все в порядке.

Заселившись, новые владельцы начали ремонт, но вскоре стали происходить странности. Соседка жильцов, увидев их, заявила, что хозяин квартиры «не мог ее продать», но никак это не объяснила. Спустя время появился неизвестный мужчина, который представился бывшим владельцем и попросил показать ему квартиру, чтобы посмотреть «как тут все стало». Хозяева отказали ему.

В июне 2020 года Екатерине пришла повестка в прокуратуру. Оказалось, что предыдущий владелец квартиры – тот самый мужчина, который заявлялся «посмотреть», просит истребовать свою жилплощадь из чужого незаконного владения, ведь он ее никому не продавал и на момент сделки был недееспособен.

«Он сказал, что является инвалидом детства — ему поставлен диагноз умеренная умственная отсталость. Говорит, что квартиру продать просто не мог, потому что не умеет ни читать, ни писать, хотя он связывался с Екатериной в социальных сетях.

Справки о психическом здоровье, которые он предоставлял, продавая квартиру, оказались липовыми. Момент продажи он, конечно, не помнит, а женщина, которая продала квартиру и тоже признана ответчицей, просто скрылась», – рассказывает Николай.

После этого стороны оказались в суде. Первые два заседания отложили из-за отсутствия необходимых документов, следующее — потому, что у истца не было медицинских перчаток, и его не пустили в здание суда. На следующее заседание он уже не явился, не предъявив доказательств того, что причина была уважительной, однако суд счел это обоснованным в виду заявленного им диагноза.

Также истцу в судебном порядке была назначена экспертиза, чтобы подтвердить его недееспособность. Несмотря на то что сторона ответчика настаивала на стационарной процедуре, он согласился только на амбулаторную, не получив возражений суда. По итогу первый иск был удовлетворен, и семья Екатерины должна была вернуть ему квартиру, а с деньгами и их возвратом ответчикам нужно разбираться самим, но через другой суд. Второго ответчика – продавца — по-прежнему найти никто не может.

Сейчас адвокат Екатерины подал апелляцию, заведено уголовное дело по факту мошенничества. Квартира на время расследования остается во владении последнего покупателя.

Поскольку в деле этой семьи теперь все зависит от итогов расследования по факту мошенничества, прогнозы на дальнейшее развитие ситуации давать сложно, считают юристы. Впрочем, допускается, что самый неутешительный вариант — если продавец квартиры так и не будет найден, то все может закончиться для них потерей и квартиры, и денег."

Владимир Валентинович доброго здоровья,

Суть вопроса в оценке риска для нас как для покупателя.

На данный момент важно: предыдущий продавец действительно может оказаться инвалидом с детства и например умалишенным (предыдущая продажа была проведена через мфц, а значит справки пнд и нд не обязательны), а может оказаться и банкротом через месяц как мы заключим сделку, как логично отметила ваша коллега. Суть в том, что даже если мы и окажемся добропорядочным покупателем, то получать компенсацию от государства приятного мало, прежде всего это потеря времени и нервов и в лучшем случае мы окажемся в той же точки что и сейчас, то есть без квартиры и с компенсацией. Поэтому логично просто отказаться от сделки. Как выше уже писали, при сроке владения более 3 лет, риск наш, как покупателя столкнуться в будущем с исками в суд уменьшается значительно. Ситуация также усугубляется тем что продажа была по цене ниже рынка (хотя и выше кадастровой стоимости).

По базам судов, исполнительных дел предыдущего продавца мы проверили, но это лишь актуально на сегодняшний день. Завтра это владелец может вполне появиться в базе. Допустим банк или конкурсный управляющий может обратиться в суд с иском о признании продавца банкротом и сделки недействительной.

А так конечно все красиво выглядит - Выписка ЕГРН - чиста. Обременений нет, наследство более 10 лет назад плюс приватизация более 20 лет назад, Продажа без доверенностей и других традиционных рисков характерных для покупок в собственности менее 3 лет.