Покупка квартиры с использованием материнского капитала - как быстро и законно провести сделку?

Лучше не покупать, слишком много проблем в будущем может возникнуть

Здравствуйте, Алина!

Эта квартира очень проблемная в плане продажи и покупки, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы.

1. Так как квартира в ипотеке, на ней имеются обременения. Пока ипотеку не погасит она, не сможет продать.

2. Так как вложен мат. капитал, то должны быть выделены доли детям ОБЯЗАТЕЛЬНО. Но полагаю, что доли не выделены, так как квартира в ипотеке.

Тем самым, нужно изначально закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, потом оформить разрешение органов опеки на продажу долей детей.

Чтобы получить разрешение на продажу долей детей, детям должны купить другое жилье.

Кроме того, у супруга должна быть доля выделена, если не выделена, могут потом и сделку оспорить.

3. В целом, вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, оплатить ипотеку как первоначальный взнос и потом ждать месяцев 6-12 пока она выделит доли детям и получит согласие опеки на продажу.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей",

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

4. Вы действительно еще хотите купить эту квартиру?

Может ведь получится так, что вы внесете деньги за ипотеку, а опека не даст согласие на продажу долей детей, как вы потом будете возращать свои деньги?

Лет так 20 по 100 рублей? Очень большой риск! Никто такие квартиры сейчас не покупает. Но выбор безусловно за Вами.

Всех благ Вам!

Алина, добрый день.

Имущество сложное в плане оценки рисков, есть много факторов, требующих проверки и анализа.

Не могу не согласиться с коллегами по поводу рисков покупки данной недвижимости.

Необходимо четко составить список полного пакета документов, который вам нужно запросить у собственника.

После этого проработать схему покупки.

На описанных вами условиях - деньги за квартиру сразу, есть свои нюансы взаимодействия.

Необходимо смотреть документы для полноценного заключения по вашему вопросу и разработки схемы покупки данного имущества.

Если квартира куплена в ипотеку, то побыстрей купить квартиру у вас однозначно не получится.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Без согласия банка нельзя на законных основаниях продать ипотечную квартиру.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2023)

Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

Как видите, на основании данной статьи в в Росреестре осуществляется государственная регистрация ипотеки

Только после полного погашения ипотечного кредита банк снимает обременение с объекта недвижимости, только тогда возможна продажа этой квартиры

Если вложен материнский капитал, то согласно части 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", в этой квартире в обязательном порядке должны быть выделены доли детям.

А чтобы продать квартиру, в которой имеются доли детей нужно в обязательном порядке согласно статьи 37 ГК РФ получать разрешение от органа опеки и попечительства на продажу этой квартиры. Разрешение на продажу такой квартиры опека на практике дает только при предоставлении предварительного договора купли-продажи ст 429 ГК РФ нового жилья, в котором выделены доли детям. Видите сколько здесь заморочек А вы хотите быстро - быстро совершить покупку. Так у вас не получится. Да и зачем вам такая проблемная квартира

Вы конечно можете с этой женщиной заключить предварительный договор купли продажи этой квартиры (ст 429 ГК РФ) . В рамках этого договора дать денег этой женщине для погашения ипотеки А потом Вам придется ждать у моря погоды, пока будут снять обременения с квартиры, пока будут выделены доли детям, пока будет получено разрешение от опеки на продажу, не факт что эта женщина сможет получить такое разрешение, потому что дом не построен и негде детям выделить доли.

Проблемно купить такую квартиру.

Необходимо согласие банка сперва, затем органов опеки.

Ищите другой вариант лучше.

Зачем Вам проблемы?

Больше потеряете, чем получите.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

- см. ст. 37, 454, 549 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Здравствуйте, Алина! Тут либо побыстрее, либо законно, т.к. если был использован мат. капитал, то без выделения долей членам семьи не обойтись. В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются».

Причем доли нужно выделять через нотариуса согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

После выделения долей несовершеннолетним согласно ст.37 ГК РФ нужно разрешение органа опеки и попечительства для отчуждения долей несовершеннолетних. Если оно будет, то можно будет выходить на сделку купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

Иные (быстрые) варианты чреваты тем, что если доли не будут выделены, то это риск оспаривания сделки (ст.166-181 ГК РФ).

Алина, добрый день!

Это сложная и рисковая сделка. Нужно обязательно юристу все документы изучать. Пока долг не погасит, то обременение не снимут, кроме того, в квартиру вложен материнский капитал, а значит, без разрешения опеки также не обойтись.

——————

Важно отметить, что согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей",

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

——————

Нужно изучать документы по недвижимости

С уважением, Дарья Алексеевна