Оптимизация налогообложения при продаже недвижимости - как избежать налога при общей совместной ипотеке?

Да, вы имеете право отказаться от своей доли в собственности частного дома. Для этого необходимо составить договор о передаче доли в собственности от вас к отцу. Для оформления договора вам потребуются нотариально заверенные документы, подтверждающие ваше право на долю в собственности дома, а также паспорта и иные документы, удостоверяющие вашу личность и гражданство. В случае дарения доли необходимо будет также уплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости переданной доли и может варьироваться. Для получения более конкретной информации и расчета стоимости необходимо обратиться к нотариусу.

Продать после истечения срока владения в 5 лет - ст. 217.1 НК РФ.

Остальная химия - некий мутный геморрой... Так что немного подождать! Или налог заплатить - вычет получить - или 1 000 000 или в размере расходов - надо доказать - кроме цены в ДКП расходы на материалы и т.д.-ст. 220 НК РФ.

Здравствуйте Василий

Если не дождетесь истечения 5 лет, то налог при продаже платить придеться.

При этом: переоформить в ипотечном жилье долю никак нельзя, дом в залоге у банка. Брачный договор не действует при исчислении срока правообладания недвижимостью для налога.

___

Согласно п.4 ч.3 ст.217.1 НК РФ налогоплатильщик может быть освобожден от уплаты налога при продаже недвижимости, срок правообладания которой равен 3 годам, если:

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте Василий!

Объясняю Вам Ваши заблуждения.

Есть дом купленный дом до брака и зарегистрированный, как я понимаю 15.08.2019 года. Минимальный предельный срок владения согласно ст.217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества НК РФ 5 лет. Он мог бы быть снижен до 3-х лет, если бы это было бы единственное жилье

Ваши варианты с брачным контрактом, дарением только осложнят ситуацию, так как дом будет перерегистрирован на другое физическое лицо и отсчет минимального предельного срока владения начнется уже не с 15 августа 2019 года, а с новой даты регистрации права собственности в ЕГРН на основании п. 2 ст. 8.1 Государственная регистрация прав на имущество ГК РФ

[quote]2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. [/quote]

Выводы делать только Вам

Василий, добрый день!

Я понимаю Ваше желание не платить налог с продажи, но проблема в том, что его нужно будет платить, исходя из условий Вашего вопроса. Дарение или брачный договор здесь не поможет, если общая цель - продать дом.

—————

Ваше право - воспользоваться имущественным вычетом

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе по налоговому законодательству.

———————

Также Вы и сами знаете, что продать можно без уплаты налога после истечения срока владения в 5 лет - в силу ст. 217.1 НК РФ.

———————

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Василий! Так просто готовы избавиться от имущества только чтобы не платить налог?! А не задумывались над тем, что брачным договором (ст.40-44 Семейного кодекса РФ) отказались от имущества и будете целиком зависеть от воли супруги. А что если брак будет расторгнут, и она просто попросит вас пойти куда подальше? Спуститесь с небес на землю. Как юрист категорически не советую таким образом избавляться от имущества. Лучше заплатите налог либо подождите, пока истечет минимальный срок владения (п.3 ст.217.1, п.17.1 ст.217 НК РФ).

Более того, т.к. второй дом в ипотеке, то согласно ст.346 ГК РФ без согласия залогодержателя Вы не измените состав собственников этого дома. Так что мало того, что это плохой вариант сам по себе, так еще и не факт, что банк даст согласие на такой брачный договор.

Чтобы снизить налоговую базу, можно использовать расходы на приобретение (строительство) дома на основании пункта 2 статьи 220 НК РФ. А если ранее не использовали вычет до 2 млн. руб., предусмотренный пунктом 3 ст.220 НК РФ, а также вычет по процентам, предусмотренный пунктом 4 статьи 220 НК РФ, то он позволяет дополнительно уменьшить налоговую базу.

А если дом будет только в августе 2024 года со сроком 5 лет, то лучше просто подождать. Если нужна срочная продажа, то заключите с покупателем предварительный ДКП (ст.429 ГК РФ), по которому обязаны будете выйти на сделку по основному ДКП (ст.549 ГК РФ), а когда будет 5 лет владения, выйдите на сделку и зарегистрируете право и не будете платить налог.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Моё предложение Г:НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Продавайте дом частями

до 1 млн руб сам дом.

Баня 900000 руб

Сауна 800000 руб

Кухня летняя 900000

Хоз. постройки 900000 руб

Душевая 700000 руб

Вот, что по вашему вопросу:

Согласно п.4 ч.3 ст.217.1 НК РФ налогоплатильщик может быть освобожден от уплаты налога при продаже недвижимости, срок правообладания которой равен 3 годам, если:

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).