Как получить возврат подоходного налога при покупке земельного участка ИЖД, находящегося в аренде (переуступка права)?

Здравствуйте, Любовь:

позвольте настоящим выразить наше мнение.

Порядок предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

Пунктом 3 статьи 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, жилого дома, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб., без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется начиная с того налогового периода, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Как ясно видно, затраты на покупку земельного участка для ИЖД (ИЖС) прямо поименованы в указанной налоговой норме.

Информация Вами в запросе представлено сжато, но по всей видимости Вы получили права не собственности, но аренды при этом оформив договор замены стороны арендатора с агентством при участии собственника.

Именно к Вашему случаю по всей видимости применима норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ:

«Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

При этом однако мы изрядно смущены тем обстоятельством, что Ваш регион – один из немногих который и представляет собой ту самую Особую экономическую зону (Федеральный закон «Об особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации»). Т.е. ЗК РФ формально запрещает агентству – если оно являлось первоначальным арендатором передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Для устранения неопределенности в вопросе вещного права на земельный участок, расходы по приобретению которого могут быть сформированы в имущественный вычет Федеральный закон №202-ФЗ от 19.07.2009г. ввел новую норму (абзац 23 п.п.2 пункта 1 статьи 220 НК РФ) следующего содержания:

«Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет….

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем».

Как ясно видно – единственно допустимое право: право собственности.

Выводы. Полагаем, что надежно будет заявить к вычету все затраты, связанные со строительством на земельном участке жилого дома, включив туда затраты на приобретение земельного участка, в т.ч. в виде уплачиваемой арендной платы и стоимости права на заключение договора аренды земли.

Самостоятельное право на имущественный вычет по НДФЛ допускается только после переоформления права аренды (арендного договора) в право собственности в составе расходов на строительство жилого дома.

У агентства спросите развернутый перечень правовых норм, которые по их мнению преодолевают запрет на передачу прав арендатора земли и являющегося резидентом ОЭЗ другим лиц и который установлен в п.5 ст.22 ЗК РФ.

В счет оплаты затраченных нами усилий на подготовку данного заключения будем благодарны за безналичный платеж в сумме 170 рублей на развитие нашей Программы льготного правового и налогового консультирования.

Номер счета 40817810604010360013

Получатель: Максимов Максим Борисович

Банк получателя: ОАО «АЛЬФА-БАНК», г.Москва; БИК 044525593

К/с 301 018 102 000 000 005 93 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России

ИНН 7728168971; ОГРН: 1027700067328

Можем оперативно составить письменный запрос в Управление ФНС России по Калининградской области (236010, г. Калининград, ул. Каштановая аллея, д. 28).

Поведение налогоплательщика в соответствии с письменной рекомендацией налогового органа исключает привлечение его к налоговой ответственности и защищает от пени на сумму недоимки.

При этом обязанности следовать письменной рекомендации налогового органа нет, если налогоплательщик обоснованно полагает, что налоговое законодательство устанавливает иные правила нежели изложенные в ответе налогового органа.

С уважением,

Максимов М.Б.