Как обезопасить себя от мошенничества риэлторов при покупке квартиры в ипотеку?

Решили с мужем взять квартиру в ипотеку. Агенство недвижимости нашло нам подходящий вариант, но там была сложность в том, что квартира эта у прадовца тоже в ипотеке. Но эта сложность нас не пугала, т. к. вся процедура заняла бы не более месяца. Риелтор заверила, что через месяц мы уже будем жить в новой квартире. Что сложностей больше с ней нет никаких. Подписали договор с риелтором и продавцом. После чего, риелтор заявила, чтобы квартира не ушла нужно внести аванс 5 тыс. руб. ей на оказание услуг и 20 тыс. руб. продавцу, чтобы он был спокоен, что покупатель на квартиру у него есть. Продавец передал риелтору свой договор купли продажи и свидетельство о праве собственности, были сделаны ксерокопии паспартов. Через несколько дней выесняется, что эту квартиру продать не возможно, т. к. на ней долг по комунальным платежам около 100 тыс. руб. Пока его не выплатят, с квартирой делать ничего нельзя. Риелтор заверила нас, что продавец этот долг погасит в течении недели. Но через несколько дней позвонила и заявила, чтобы квартира стала нашей мы должны погасить этот долг, хотя изначально разговора об этом не было. Мы отказались, на что риелтор сказала: тогда будем ждать пока продавец возьмет ссуду на погашение долга. После этого риелтор пропала на две недели. На телефонные звонки она не отвечала и в офисе ее не было. В конце декабря нас пригласили в банк, чтобы оповестить, что квартира, которую мы выбрали одобрена к продаже, и наша кандидатура на ее покупку тоже одобрена. На вопрос сотрудников банка Почему мы тянем с покупкой?, мы рассказали всю ситуацию о долге и об этом непонятном игнорировании нас со стороны риелтора. Работники банка связались с нашим риелтором, на что она ответила, что это мы не хотим пакупать эту квартиру и что она уже устала от всей ситуации. Прошло уже 2 месяца, договор истекает на днях.. Как ничего не делалось, так и не делается. Деньги риелтор возвращать нам не желает, мотивируя это тем, что свою рботу она сделала добросовестно (хотя кроме ксерокопий ничего не делалось). Реагирует на нас агрессивно. Кое как нашли нашего продавца, который кормит нас обещаниями, что отдаст в ближайшее время наши деньги. На данный момент мы нашли другую квартиру, но цены на недвижимость в нашем городе выросли за потерянное время на 100-150 тыс. руб. Что нам делать и куда обратиться, т. к. свои деньги этим людям мы дарить не собираемся? Возможно шли потребовать в судебном порядке возмещение разницы на покупку квартиры из-за подорожания? Можно ли подать на маральный ущерб?