Возврат задатка при отказе от покупки квартиры по причине смерти предыдущего владельца

Довольно интересная ситуация. С одной стороны, есть норма, в соответствии с которой, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Что является невозможностью исполнения?

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При этом смерть другого лица на территории квартиры едва ли будет таим обстоятельством. так это не объективное условие, а ваше субъективное отношение к произошедшему.

Поэтому если вы расторгнете договор, то вы задаток потеряете, т.к. происходит односторонний отказ от договора.

Так же существует вопрос квалификации сделки. Если у Вас есть предварительный договор купли-продажи и задаток, то суды оценивают отношения между сторонами различным образом. Существует точка зрения, в соответствии с которой, задатком не может обеспечиваться предварительный договор купли-продажи, поэтому нормы о задатке не применяются и тогда другая сторона Вам просто вернет деньги, так как у нее прекращается правовое основание ими пользоваться.

Таким образом, у Вас есть теоретическая возможность вернуть денежные средства, однако практика по данному вопросу неоднозначна, имейте это ввиду, получая консультации у других юристов.