Переезд в новый город - как обеспечить справедливую долю в новой квартире и возврат доли средств при продаже старой

Вот консультация по аналогичному вопросу:

опрос

Моя жена является гражданкой России. У нее была квартира, которую мы хотели продать, чтобы погасить наш американский моргич. Она просчитывала разные варианты, читала текст закона, консультировалась со своими знакомыми, которые тоже продавали квартиры, и пришла к такому решению: она переписывает квартиру на брата (резидент), а он продает квартиру и отправляет деньги. Но сейчас мы столкнулись с такой проблемой, что брат является собственником менее трех лет (сделка была оформлена совсем недавно), и ему придется платить налог 13%. Что делать? Как не платить налоги в этой ситуации? Знакомые советуют подождать три года, чтобы не платить налог брату, а что Вы порекомендуете?

Ответ

Вашей жене не пришлось бы платить 30% налога.

Во-первых, имея российский паспорт и российскую прописку, Ваша жена считается резидентом РФ д тех пор, пока она сама не заявит об обратном. На даже заявить об этом недостаточно - она должна это доказать. По умолчанию она - резидент РФ. Все сделки проводятся по внутреннему паспорту, там вообще нет никаких отметок о пересечении границы. Загранпаспорт не используется почти нигде, кроме как при пересечении границы. Продавая квартиру лично, она, владея квартирой свыше трех лет, могла бы ее продать за 2 млн руб., не уплатив ни копейки налогов. Другой вопрос, что она не смогла бы их официально перевести в Америку - так она и сейчас не может сделать это официально, так как уже не является собственником, и это будет не ее доход, а брата.

Во-вторых, в соответствии с договором об избежании двойного налогообложения, она платит налог только один раз в стране своего постоянного проживания. Поэтому, продавая квартиру как нерезидент, и переводя деньги официально как нерезидент, она могла бы продекларировать деньги в Америке, и в Америке же уплатить налоги. Этот путь не очень хорош, так как есть риск того, что государство потребует свои налоги невзирая на вышеуказанный договор. Все сделки, которые я сопровождаю, я провожу по стоимости ниже миллиона, так как это самый надежный путь: сделки до 1 млн, совершенные гражданами России, владеющими имуществом более трех лет, налогами не облагаются. Никакими. Я никогда не стала бы рекомендовать своим клиентам заявлять себя нерезидентом и показывать реальную сумму продажи, понимая, что последствия могут быть любыми, - этот путь только для иностранных граждан.

Переоформление квартиры на брата считаю ошибкой. Надо понимать, что в жизни бывают всякие ситуации, и передав ему право собственности на квартиру, она попала в зависимость как от его порядочности, так и от внешних обстоятельств. Например, если с ним что-то случится, она не будет наследником - имущество унаследуют его жена, родители и дети. Если брат не захочет возвращать деньги, полученные от квартиры - ни один суд не заставит его это сделать.

Если брат сегодня готов продать квартиру и вернуть деньги сестре - продавайте, три года ждать не надо - за это время ситуация может измениться ни один раз.

Брат может продать квартиру сегодня на следующих условиях:

1) при продаже свыше одного миллиона рублей он должен уплатить государству налог 13% от разницы между 1 млн руб. и суммой продажи (при условии, что квартиру он получил в порядке дарения). Если квартира была переоформлена по договору купли-продажи, то налогооблагаемая база берется между суммой покупки и продажи. Кстати, если квартира была переоформлена по договору купли-продажи, то теперь для ее продажи потребуется нотариальное согласие жены брата.

2) при продаже до одного миллиона рублей - ничего платить не должен.

Деньги перевести официально он не сможет Вашей жене в Америку ни так, ни этак, так как Ваша жена квартиру не продавала и доход от продажи квартиры не получала: с точки зрения закона, это его деньги, которые он хочет отправить физическому лицу за границу. Соответственно, для банка нужны основания перевода - у Вас их нет. В любом случае, деньги придется либо вывозить наличными, либо переводить по иным основаниям, не как от продажи недвижимости, а как возврат долга, например.

Будем рады Вам помочь.