Оптимальный вариант собственности на квартиру для избежания претензий и гарантии будущего владения

Сначала нужно убедиться в том, что крёстная может по состоянию здоровья отдавать отчёт свои действиям и руководить ими, посетив нарколога, психиатра или невропатолога. Если врач побеседует с ней о её намерении передать Вам квартиру и придёт к выводу об адекватности её намерений, что запишет в историю болезни, то тогда можно осуществлять сделки с квартирой (дарение, купля-продажа, рента). Если Вы не будете оплачивать крёстной истинную стоимость квартиры, вместе с ней в квартире по месту жительства не зарегистрированы, то осуществить дарение (ст.572 ГК РФ) нужно в этом году (затем ожидается изменение законодательства по налогу на дарение) по договору, который осуществлён при помощи юриста или адвоката в простой письменной форме без удостоверения договора нотариусом, т.к при нотариальном удостоверении договора Вам придётся платить налог на дарение (ст.5 Закона РФ №2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения). Составленный договор подлежит регистрации в федеральной регистрационной службе. С момента регистрации договора Вы станете собственницей квартиры. Если в договоре будет указано, что даритель сохраняет за собой право проживания в квартире, то крёстная будет продолжать проживать в подаренной Вам квартире. Если крёстная хочет передать Вам квартиру только в обмен на оказание ей регулярной помощи и обязательство похоронить её достойно, то тогда у нотариуса Вы можете при условии её дееспособности заключить договор ренты с условием пожизненного содержания получателя ренты и обязательством нести затраты по похоронам (ст. ст.596, 597, 601, 602 ГК РФ). После нотариального удостоверения такого договора Вы сдаёте договор на регистрацию и при этом регистрация производится с обременением. Вы не сможете при жизни получателя ренты без её согласия отчуждать квартиру. После смерти получателя ренты по предъявлению св-ва о смерти получателя ренты в регистрирующий орган обременение снимается. Если Вы не будете выполнять своих обязательств по договору о выплате ренты, то крёстная сможет через суд потребовать расторжения договора (ст.ст.599, 605 ГК РФ). Завещание квартиры Вам вряд ли подойдёт, т.к крёстная в любой момент может его отменить или изменить, при раздельном проживании с ней придётся платить налог на наследство, если завещание не будет отменено или изменено. К числу наследников по закону Вы не относитесь.