Двойная продажа нежилого помещения

Question

Заключен предварительный договор купли продажи (объект строился) оплата полностью произведена. Договор не регистрировался в регпалате потому что застройщик не ставил его там на учет (проектную декларацию не регистрировал, по данным росреестра обьекта нет).
Сдается дом, покупатель 1 идет в суд с требованием признать право собственности, наложили обременение. Приходит застройщик с покупателем 2 и говорит что ему продал, вот договор купли продажи и акт приема передачи (акта приема передачи с покупателем 1 нет) оплаты от покупателя 2 полной нет, да и деньги он передал уже после того как узнал об обременении.
Ссылаются на п 60 ВАС 29.04.10 10/22

Усольцев Виктор Николаевич · Accepted Answer

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Покупатель 1 может ссылаться на то, что он является законным владельцем имущества, так как оно было передано ему по акту приема-передачи, и он полностью оплатил стоимость объекта. Покупатель 2, в свою очередь, может утверждать, что его договор купли-продажи был заключен ранее, и он также является законным владельцем имущества.

Елесин Александр Владимирович · Answer

В полицию заявление о мошенничестве. - ст. 159 УК РФ. И всё конкретно. Если дело в суде. Суд разберётся.

Разина Дарья Алексеевна · Answer

Константин, здравствуйте! Итак, Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. —————— Поскольку в данной ситуации первый покупатель уже заключил предварительный договор купли-продажи и произвел оплату, а застройщик не зарегистрировал договор и проектную декларацию, то есть вероятность того, что обременение на объекте уже существовало на момент его первоначальной покупки. В этом случае, если покупатель 1 подтвердит свое право собственности в суде, то договор с покупателем 2 не будет иметь юридической силы. Покупатель 2 может попытаться обратиться в суд с требованием к застройщику о возврате уплаченных денег, так как он передал их после того как узнал об обременении, что может быть воспринято как обман. Однако, исход дела может зависеть от конкретных обстоятельств дела и доказательств покупателя С уважением, Дарья Алексеевна!

Тоболин Александр Александрович · Answer

Пункт 60 Временных Административных положений о порядке земельного участка гласит о том, что право собственности на земельный участок возникает с момента внесения сведений о праве собственности на участок в Единый государственный реестр недвижимости.

В вашей ситуации, у покупателя 1 нет акта приема-передачи от застройщика, а также обременение на объекте. Покупатель 2 также не оплатил полностью сделку и перечислил деньги после того, как узнал об обременении.

Ярош Андрей Александрович · Answer

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор может заключаться либо с последующим заключением основного договора, либо без него. При этом, если ни одна из сторон не исполнила возложенных на нее обязательств по предварительному договору, то предварительный договор не является обязательным для заключения основного договора.

С учетом этого положения, заявленная застройщиком практика заключения предварительного договора купли-продажи с оплатой 10% стоимости квартиры возможна и законна, однако в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору, вы, как покупатель, можете лишиться оплаченной вами суммы.

Для минимизации рисков рекомендуется заключать предварительный договор только при наличии детальных условий о порядке исполнения обязательств сторон, включая сроки и последствия неисполнения, а также обращаться к квалифицированным юристам для проверки юридической чистоты объекта недвижимости и документов на него.

Относительно законности ситуации, застройщик имеет право заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи, с оплатой части стоимости объекта недвижимости. Однако, по законодательству, продавец обязан передать имущество в собственность покупателю в полном объеме. Если застройщик предлагает потенциальному покупателю заключить предварительный договор, не позволяющий ему сразу оформить право собственности, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика с документами и должно предупреждать о возможных рисках.

Покупатели должны оценить риски и возможные последствия, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства по переходу права собственности. При заключении договора потенциальные покупатели должны удостовериться, что договор защищает их интересы в этой ситуации. Таким образом, потенциальные покупатели должны тщательно изучать все документы и обращаться за помощью к юристу в данном вопросе.

В данном случае, для решения вопроса, необходимо предоставить следующие документы:

Предварительный договор между застройщиком и покупателем, содержащий условия оплаты, даты передачи квартиры, ответственность сторон и прочие важные детали;

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданное Росреестром;

Документы, подтверждающие права застройщика на строительство и продажу квартир в данном доме, в том числе разрешение на строительство и лицензию на продажу;

Документы, подтверждающие факт постановки дома на кадастровый учет;

Договор купли-продажи, который должен быть заключен после оформления прав собственности на квартиру.

Заключение предварительного договора не запрещено законодательством, однако стоит обратить внимание на риски, связанные с данным сделкой. Если застройщик не исполнит условия предварительного договора, покупатель может потерять внесенные деньги и остаться без квартиры. Кроме того, если застройщик столкнется с финансовыми трудностями и обанкротится, покупатель может также потерять свои вложения.

Чтобы уменьшить эти риски, рекомендуется проверить репутацию застройщика, ознакомиться со всеми документами перед подписанием предварительного договора и заключением окончательной сделки. Также следует обратить внимание на то, что законодательство РФ предусматривает определенные гарантии для покупателей жилья