Меняет планировку торгового помещения - арендодатель нарушает договор аренды или имеет право на изменения?

Здравствуйте, Александр.

Полагаю, что арендодатель обязан согласовать планируемую перепланировку со всеми арендаторами в силу договоров аренды, заключенных с 4-мя арендаторами.

Теперь немного подробнее.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации далее – «ГК РФ») в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В вашем (совместно с другими арендаторами) случае в качестве данных, позволяющих определенно установить арендуемое вами недвижимое имущество являются: наименование объекта (помещение или его часть), адрес вплоть до литер и этажа согласно техническому паспорту БТИ и др.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, т.е. не порождает никаких прав и никаких обязанностей по исполнению договора аренды.

Поскольку перепланировка помещения связана с изменением его конфигурации, требующим внесения изменений в технический паспорт, то, соответственно, изменяется объект аренды – существенное условие договора.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение условий, в частности, договора аренды возможно по соглашению сторон.

Как следует из положений части 2 ст. 450 ГК РФ договор, в частности, договор аренды может быть расторгнуть судом по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной либо, в иных случаях, предусмотренных таким договором аренды.

Насколько я понял договоры аренды помещения (части помещения) заключены между арендодателем и 4-мя арендаторами 2 года назад. Следовательно, договоры либо бессрочные и, соответственно, не требуют государственной регистрации, либо срочные, т.е. заключены на срок более года, которые подлежат в силу ст. 651 ГК РФ государственной регистрации.

Соглашения об изменении договора должны быть заключены в той же форме, что и основные договоры. В вашем случае – в письменной форме и если срочные – то подлежат гос. Регистрации.

Принимая во внимание изложенное, полагаю, что арендодатель обязан предложить Вам и другим арендаторам заключить соглашение об изменении первоначального договора в связи с перепланировкой, либо в отсутствие Вашего согласия – дождаться окончания срока аренды или направить арендаторам уведомление о досрочном расторжении договоров по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ или самими договорами аренды помещения (части помещения).