Как распределить доли в двух квартирах

Добрый день.

Вы можете подарить в не ипотечной квартире свою долю сестре.

С ипотечной квартирой сложнее.

Племяннику сколько лет?

Согласно законодательству, для осуществления таких изменений в распределении долей между собственниками жилья можно использовать следующие варианты:

1. Дарение:

- Согласно ст. 572 ГК РФ, сестра и племянник могут подарить свои доли в ипотечной квартире вам.

- В свою очередь, вы можете подарить свою долю в квартире, где живет сестра с племянником, им.

- Данный вариант освобождает стороны от необходимости уплаты налогов при совершении сделки.

2. Купля-продажа:

- Согласно ст. 454 ГК РФ, сестра и племянник могут продать свои доли в ипотечной квартире вам.

- Вы, в свою очередь, можете продать свою долю в квартире сестре и племяннику.

- При этом стороны должны будут уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии со ст. 210 НК РФ.

3. Обмен долями:

- Возможно оформление договора мены, в рамках которого стороны обменяют свои доли в квартирах (ст. 567 ГК РФ).

- Данный вариант также позволяет избежать уплаты НДФЛ.

Здравствуйте, Владимир! Если будет смена должника по кредитному договору (ст.819-821 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то можно через договор мены (ст.567 ГК РФ) и дополнительное соглашение к кредитному договору, где по ипотеке будет новый должник. Если обмен неравноценный, то указываете разницу доплаты.

Дарение (ст.572 ГК РФ) здесь не вариант, т.к. есть встречное исполнение. И нужно отметить, что нужен будет нотариус для отчуждения доли, т.к. такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Здравствуйте уважаемый Владимир!

В рассматриваемом случае, сестра и племянник могут подарить, заключить договордарения (ст.572 ГК РФ) свои доли в ипотечной квартире Вам.

Также допускается оформление договора мены, своих долей в квартирах (ст. 567 ГК РФ).

Главное чтобы не было несовершеннолетних детей, а то потребуется разрешение органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ).

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Лучше всего оформлять сделкой обмена. Одни доли меняются на другие. Налога не возникнет в данном случае, так как у всех есть доля в объектах.

Единственно, если племянник несовершеннолетний - то нужно будет согласие органа опеки.

Владимир, здравствуйте.

В вашей ситуации наиболее подходящим вариантом может быть договор мены согласно статьи 567 ГК РФ (обмена) долями в квартирах. Это позволит вам и вашей сестре обменяться долями без необходимости проведения двух отдельных сделок (купли-продажи или дарения)

Важно!

В договоре указываются все детали обмена, включая описание долей в обеих квартирах, которые будут обмениваться.

✅Поскольку одна из квартир находится в ипотеке, необходимо получить согласие банка на проведение сделки. Банк должен убедиться, что его интересы не будут нарушены.

✅После подписания договора мены его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это подтвердит переход права собственности на доли

С уважением, Дарья Алексеевна.

В данном случае наиболее подходящим вариантом будет заключение договора мены. Договор мены - это сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно статье 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены.

Вы с сестрой можете заключить договор мены, по которому вы передадите свою долю в квартире, где проживает сестра с племянником, а сестра передаст свою долю в ипотечной квартире вам.

Что касается согласия банка, то вам необходимо уточнить, какие именно риски банк рассматривает. Обычно банки требуют, чтобы все собственники были указаны в кредитном договоре, поэтому вам нужно будет переоформить ипотечный кредит на вас одного. Банк может также потребовать дополнительные гарантии или обеспечение в связи с изменением состава заемщиков.