Аренда жилого помещения

Ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора возможно лишь при согласии арендатора. Предложите компенсацию.

Здравствуйте. В соответствии со ст 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому новый договор с новым собственником заключать не требуется. Действует договор, заключённый с вами. Расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Для того чтобы расторгнуть договор аренды, вам необходимо уведомить своих квартиросъемщиков о своем намерении продать квартиру и расторгнуть договор.

Если новый собственник согласен арендовать квартиру вашим текущим арендаторам, то вы можете заключить новый договор аренды с ними на тех же условиях до окончания срока действия предыдущего договора.

Если новый собственник не желает арендовать квартиру текущим арендаторам, то необходимо предупредить арендаторов за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора об их выселении.

В любом случае, решение о расторжении договора аренды должно быть согласовано как с арендаторами, так и с новым собственником квартиры. Если возникают сложности или спорные моменты, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.

На предоставление в пользование жилых помещений заключается не договор аренды, а договор найма, ст 671 ГК РФ.

Досрочно его можно расторгнуть только по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения- по решению суда, ст. 450 ГК РФ.

Быстрее можно договориться, предложив компенсацию за досрочный выезд.

Здравствуйте, Иван! Продолжает действовать старый договор. Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Так что в отношении нанимателей жилого помещения предпринимать что-либо не требуется. Расторгать его также нет необходимости, если новый собственник не против проживания там третьих лиц. Если же против, то для расторжения договора нужны основания. В частности, согласно статье 687 ГК РФ:

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Исходите из закона.

Согласно ст.617 ГК РФ : Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

___

В договоре аренды жилья , полагаю также указано о сроке аренды.

___

С учетом вышеизложенного : можно заключить с покупателем предварительный ДКП и указать срок выхода на сделку основного ДКП скажем так в августе, когда истечет срок договора аренды. Если покупатель не будет согласен, то в ином случае без согласия арендатора вы его не выселите, только через суд.

___

Поэтому нужно искать компромисс

___

Компромисс может выразиться в обращении к арендатору с предложением о досрочном расторжении договора аренды , дать им время для поиска нового жилья и вернуть предоплату, если была оплата

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Уважаемый Иван!

Это очень стандартная ситуация

В данном случае наймодатель имеет право на одностороннее расторжение договора в соответствии со ст.450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору ГК РФ

Поскольку срок договора найма жилого помещения по правилам ст. 610. Срок договора аренды ГК РФ определен всего на 3 месяца, то смысла нарушать его я не вижу, так как придется возвращать задаток и возможно оплатить неустойку и стоимость срочного переезда на другую квартиру

Вам выгоднее заключить с покупателем Вашей квартиры предварительный договор в соответствии со ст. 429. Предварительный договор ГК РФ в котором обговорить срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи арендованного имущества новый собственник становится стороной по договору аренды на тех же условиях.

Таким образом, действующий договор аренды, заключенный Вами, сохраняет свою силу при переходе права собственности на квартиру к новому владельцу. Перезаключение договора аренды с новым собственником не требуется.

Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока. Вы можете попытаться договориться с арендаторами о досрочном расторжении договора, но они вправе отказаться.

Также статья 619 ГК РФ допускает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но только при наличии уважительных причин, предусмотренных законом.

Поэтому Вам следует включить в договор купли-продажи условие о том, что квартира продается с действующим договором аренды до августа. Новый собственник будет обязан принять квартиру с существующими арендаторами.

Здравствуйте!

Расторгнуть в таком случае можно только по соглашению сторон. Если договором не предусмотрен какой-то иной порядок расторжения (ст. 450 ГК РФ).

А такое тоже возможно.

Поэтому надо смотреть договор.

Что касается продажи, то продать можно и с арендаторами.

По закону к новому собственнику перейдут Ваши права по договору.

В соответствии со статьёй 674 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилое помещение не является основанием для прекращения или изменения договора найма жилого помещения. Если вы продадите свою квартиру, ваш договор аренды останется в силе, и новый собственник будет обязан соблюдать его условия.

Если новый собственник хочет расторгнуть договор аренды, он может сделать это в соответствии со статьёй 687 Гражданского кодекса РФ. Для этого ему необходимо уведомить жильцов о намерении расторгнуть договор не менее чем за три месяца до окончания срока его действия. Если жильцы отказываются освободить квартиру после истечения срока действия договора, то новый собственник имеет право обратиться в суд для принудительного выселения жильцов.