Может ли сособственник доли совершать сделки с недвижимостью, которую фактически не использует?

Собственник вправе совершать любые действия с принадлежащей ему долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе на жилой дом и земельный участок), однако при этом он обязан соблюдать права других собственников на указанные объекты.

В частности, на основании п.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Как установлено п.2 той же статьи, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Неисполненная обязанность по участию в уплате коммунальных услуг. относящихся к его доле в имуществе, не может стать препятствием для реализации собственником своих прав, так как подобные последствия не предусмотрены гражданским законодательством.

Если в судебном порядке будет принято решение о взыскании с собственника, не проживающего в жилом доме, расходов на коммунальные услуги, потребленные в таком доме, и указанный долг не будет им погашен, судебный пристав-исполнитель может наложить обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий в отношении зарегистрированного на должника права на его долю в праве собственности на дом.

Это возможно на основании п.17 ч.1 ст.64.1 закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", не является исчерпывающим и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства, не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

К числу таких действий относится установление запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника, которое налагается в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа и предотвращения, к примеру, продажи имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание.

В вашем случае это актуально как для продажи доли, так и для сдачи жилого помещения внаём (либо в аренду).

Вместе с тем, ст. 15 ЖК РФ установлено, что . объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Поэтому, если ваша доля в вправе собственности на дом меньше, чем площадь жилой комнаты, вы не сможете сдать ее внаём или в аренду другим лицам, кроме других собственников этого же дома.

Нет оснований беспокоиться о неисполненных обязательствах по оплате коммунальных услуг в случае продажи вашей доли, так у приобретателя доли в праве собственности и у нанимателя обязанности по уплате коммунальных услуг возникают с момента приобщения права собственности или заключения договора найма (п.2 ст.155 ЖК РФ), поэтому ваши возможные долги на него не переходят.

С учетом изложенного, у вас или совсем нет ограничений, либо они легко преодолимы.