Налог с продажи нежилого помещения. Нюанс.

Так как помещение использовалось в коммерческой деятельности, то налог скорее всего рассчитают с полной суммы. Поэтому есть смысл оформить ИП. Самозанятость не подойдет.

Добрый день! В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ с дохода по ставке 13%. При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет: ни срок владения объектом недвижимости; ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения; ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем; На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

При этом налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение данной недвижимости, если имеются подтверждающие финансовые документы (лучше всего банковские). Для того, чтобы зачесть расходы, необходимо подать декларацию 3-НФДЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, и приложить к ней финансовые документы, подтверждающие суммы дохода и расхода.

В качестве самозанятого нельзя сдавать в аренду офисы или иные нежилые помещения. Такой вид бизнеса не подпадает под спецрежим, предупредил Минфин (письмо от 27.12.2019 № 03-11-11/102607). Поэтому в вашем случае самозанятость не подходит.

Что касается оформления ИП, то нужно считать, какой режим УСН выбрать и соответственно, как будет рассчитан налог.

Если остались вопросы, пишите в личку любому юристу на сайте

Здравствуйте!

По Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ доход с продажи недвижимости физлицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Продать недвижимость без НДФЛ можно через несколько лет владения ею. Минимальный срок владения – 3 или 5 лет. Но на этот срок не смотрят, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. По ней будет налог при любом сроке владения.

При продаже нежилого помещения полученный доход освобождается от НДФЛ, если это имущество не использовали в бизнесе, в том числе, иные лица. Об этом сообщает Минфин в письме от 20.10.2023 № 03-04-05/100236.

Налог с продажи недвижимости рассчитывается по формуле : сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, продажа за 5 млн нежилого

помещения обойдется в 650 тыс.

2. Что касается суммы уменьшения налога.

ИП на УСН с объектом налогообложения «доходы» имеют право вместо НДФЛ уплачивать налог по ставке 6% (либо меньше, если в регионе установлены пониженные ставки) со всей суммы дохода от реализации коммерческой недвижимости. При этом уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению этой недвижимости нельзя.

ИП на УСН с объектом «доходы минус расходы» вправе уменьшить полученный от продажи недвижимости доход на сумму расходов по ее приобретению и уплатить налог по ставке 15% (либо меньше при наличии пониженных региональных ставок) с разницы между доходами и расходами.

Но здесь есть важное условие — ИП может уплачивать налог при УСН с продажи коммерческой недвижимости только в том случае, если он использовал эту недвижимость в своей предпринимательской деятельности. То есть если помещение покупалось специально для бизнеса, сдавалось в аренду или использовалось самим ИП под офис, склад, магазин и т. п. Такой порядок следует из положений НК РФ, а также многочисленных разъяснений Минфина и ФНС.

Абз.4 п. 17.1 ст. 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) НК РФ прямо определено, что

освобождение от налогообложения не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от ... продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Эта же норма прописана и в ст.217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества НК РФ

Доход от продажи имущества, указанного в абзацах десятом и одиннадцатом настоящего пункта, освобождается от налогообложения при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.

Т.е. налог оплачивается со всей суммы сделки, т.е. с 8 млн

есть ли смысл собственнице сейчас оформиться самозанятой или ИП до момента перехода прав собственности, чтобы уменьшить сумму налога?

Тут давайте разбираться

Исходим из того, что абз.3 ст. 38. Объект налогообложения НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Если нежилое помещение это товар, то при его реализации в случае оформления статуса индивидуального предпринимателя может применяться упрощенная система налогообложения (УСНО)

Отсюда следует, если помещение использовалось ИП в коммерческой деятельности, то доход от его продажи определяется как доход от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН

Оформление жены самозанятой к продаже коммерческой недвижимости не применимо, так как самозанятый согласно п.п. 2 п. 2 ст.4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" могут торговать только товарами собственного производства. Заниматься перепродажей им запрещено

Смотрите, здесь налог придёться платить с полной стоимости, то есть с 8 млн руб.

Статус самозанятого здесь не подойдёт.

Как и ИП также не поможет.

Вы не сможете уменьшить размер налога, так как нежилое помещение сдавалось под коммерческие цели.

Платите налог в размере 13% с общей стоимости указанного помещения.

Доход от продажи имущества освобождается от налогообложения при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.

Можете оформить ИП и выбрать режим УСН, но будет отказ в предоставлении льгот при оплате налога.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 217 НК РФ

1. В соответствии с п.1 ст.228 Налогового кодекса РФ, доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее 5 лет, облагается НДФЛ по ставке 13% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения этого имущества. Таким образом, в данном случае, налог будет начислен супруге с разницы в 1 млн рублей (разница между ценой продажи 8 млн руб. и ценой приобретения 7 млн руб.).

2. Если бы супруга оформилась в качестве самозанятого или ИП до момента продажи, она могла бы применить специальный налоговый режим, который предусматривает более низкие налоговые ставки:

- Для самозанятых действует налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6% в зависимости от того, кто является покупателем (физ. лицо или юр. лицо/ИП).

- Для ИП на УСН с объектом "доходы" действует ставка 6% от полученных доходов.

Таким образом, в случае применения специального налогового режима (самозанятый или ИП на УСН), супруге удалось бы существенно снизить налоговую нагрузку по сравнению с обложением НДФЛ по ставке 13% с разницы стоимости.

Уважаемый Андрей, добрый день!

По супруге

Супруга, как физическое лицо, при продаже нежилого помещения должна будет уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Однако, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества, если имеются подтверждающие документы. В данном случае, если стоимость приобретения была 7 миллионов рублей, то налог будет начислен на разницу между продажной ценой и стоимостью приобретения, то есть на 1 миллион рублей. Таким образом, налог составит 130,000 рублей (1,000,000 * 13%).

———————

Оформление в качестве самозанятого или ИП

Самозанятость. Такие лица не могут сдавать в аренду нежилые помещения. Поэтому этот вариант не подходит для вашей супруги.

Оформление в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) может быть целесообразным, если это позволит выбрать более выгодный налоговый режим.

Например, при использовании упрощенной системы налогообложения (УСН) можно выбрать ставку 6% на доходы или 15% на доходы минус расходы.

Однако, стоит учитывать, что оформление ИП влечет за собой дополнительные обязательства, такие как уплата страховых взносов и ведение бухгалтерии.

Источник - п.п. 2 п. 2 ст.4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", статья 217.1 НК РФ.

С уважением, Дарья Алексеевна

1. Согласно ст. 218 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества, находящегося в собственности менее 5 лет, налоговая база определяется как разница между ценой реализации и документально подтвержденными расходами на приобретение этого имущества.

В данном случае, так как нежилое помещение находилось в собственности менее 5 лет, налоговая база составит 1 млн рублей (разница между ценой продажи 8 млн и ценой приобретения 7 млн). Следовательно, налог будет начислен именно с этой суммы в размере 13% в соответствии со ст. 224 НК РФ.

2. Да, в данном случае имеет смысл супруге оформиться в качестве самозанятого или ИП до момента перехода права собственности на нежилое помещение. Это позволит ей применить налоговую ставку 6% (для самозанятых) или 15% (для ИП на УСН с доходов) вместо стандартной ставки НДФЛ 13%.

Согласно ст. 210 НК РФ, доходы от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ. Если физическое лицо является ИП или самозанятым, то доходы от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов от предпринимательской деятельности и облагаются соответствующей налоговой ставкой (6% или 15%).

Здравствуйте, Андрей! Давайте по порядку.

1. С разницы. Налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) в данном случае платится с разницы между продажной ценой (но не ниже 70% кадастровой стоимости) и фактическими документально подтвержденными расходами на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

2. Нет смысла, т.к. перепродажа согласно требованиям п.2 ч.2 ст.4 Федерального закона от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" не подпадает под режим налога на профессиональный доход.

Нужно просто подать налоговую декларацию (ст.229 НК РФ), чтобы уменьшить сумму дохода на сумму расходов и не дожидаться, пока насчитают налог со всего полученного дохода.

По Вашему вопросу разъясняю следующее:

1. Согласно ст. 228 Налогового кодекса РФ, налог при продаже нежилого помещения, находящегося в собственности физического лица менее 5 лет, рассчитывается с разницы между ценой продажи и ценой приобретения этого имущества. То есть, Ваша супруга должна будет заплатить налог по ставке 13% с суммы в 1 млн рублей (разница между ценой продажи 8 млн и ценой приобретения 7 млн).

2. Если Ваша супруга зарегистрируется в качестве самозанятого или ИП до момента перехода права собственности на нежилое помещение, то она сможет применить более выгодный налоговый режим:

- Как самозанятая, она сможет уплачивать налог по ставке 4% или 6% (в зависимости от категории плательщика) с суммы фактически полученного дохода от продажи.

- Как ИП на УСН, она сможет учесть расходы на приобретение помещения при расчете налога, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Таким образом, регистрация Вашей супруги в качестве самозанятого или ИП до момента продажи помещения позволит ей оптимизировать налоговые расходы.

Здравствуйте Андрей!

В данном случае, с правовой точки зрения собственник использовал его в предпринимательской деятельности, а Вы использовали поэтому супруги (сст.220-217.1 НК РФ) и начислят налог с разницей ,вернее декларации задекларируете затраты на приобретение ,то есть с разницы.

Таким образом, с юридической точки зрения при продаже нежилого помещения полученный доход освобождается от НДФЛ, если это имущество не использовали в бизнесе, в том числе, иные лица (Письмо Минфина РФ от 20.10.2023 № 03-04-05/100236).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!