Куплена в браке, использован материнский капитал.

Или могу ли я как то обязать его ну и себя выплатить долг по ипотеке, и чтобы эта квартира перешла в собственность только меня и детей

В судебном порядке.

1. Раздел совместного имущества при ипотечном кредитовании, и в отсутствии брачного договора производится с согласия Кредитора (Банки)

2. Банк как правило, может обязать досрочно погасить ипотек, при выявлении существенного изменения имущественного положения (это я про Ваш доход)

3. Обязать выплачивать ипотек за Вас (если квартира перейдет в Вашу собственность единоличную) не получится.

ВАРИАНТЫ

1. Переоформить кредит и недвижимость на кого-то одного

Один из супругов может отказаться от своей доли жилья и долга — если второй согласен взять ипотечный кредит на себя. При этом тот, кто лишается права собственности на недвижимость, вправе запросить компенсацию половины суммы уже выплаченных банку взносов за время, пока пара была в браке.

2. Выделить доли мужа и жены в жилье, а кредит разбить на два

В этом случае определяются доли в недвижимости и оба заемщика рассчитываются с банком по собственному кредитному договору. Важный момент: жилье должно оставаться в собственности бывших супругов до полного погашения обоих кредитов. При этом каждый может погасить свою часть долга быстрее графика, чтобы сократить переплату.

Пока ипотека не закрыта полностью, супруги вправе, например, сдавать жилье и гасить кредит за счет арендной платы. А затем продать недвижимость и поделить деньги пропорционально своим долям.

В таком сценарии есть риск: если один из супругов не справится с платежами, банк будет вправе выставить его долю недвижимости на торги. Первоочередное право выкупа будет у второго супруга. Но если он не потянет такие расходы, то часть квартиры может стать собственностью постороннего человека. И он сможет делать со своей долей все, что захочет.

3. Разбить кредит и физически разделить жилье

Этот вариант, скорее всего, подойдет только для недвижимости, в которой можно сделать два отдельных входа и нет сложностей с делением коммуникаций. Например, для домов и квартир большой площади.

Сначала нужно выделить доли каждого собственника, а затем провести перепланировку с разделением коммуникаций. Минус в том, что потребуются дорогостоящие экспертиза и ремонт. И банк не всегда одобряет перестройку жилья.

4. Досрочно погасить долг, а затем продать жилье и разделить вырученные деньги

Такой вариант обычно выбирают, когда остаток по кредиту небольшой. На освобожденную от залога недвижимость проще найти покупателя и не нужно просить разрешения у банка на продажу квартиры.

5. Продать заложенную квартиру и поделить деньги

Здесь схема немного сложнее. По соглашению с банком жилье выставляется на продажу. За счет выручки полностью закрывается долг по ипотеке. А оставшаяся сумма распределяется между супругами.

У сделок с заложенным жильем много особенностей — о них читайте в статье «Как продать или купить ипотечную квартиру».

6. Ничего не делить, продолжать вместе погашать ипотеку

Иногда люди не оформляют раздел долга и жилья, а просто договариваются, кто какие платежи по кредиту вносит. Например, если супругам некуда разъезжаться после развода, и они продолжают жить в ипотечной квартире.

Но если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, то весь долг придется гасить второму. Причем право на долю в ипотечном жилье сохранится у обоих. И в течение трех лет после развода даже тот, кто не вносил деньги по кредиту, может потребовать свою часть недвижимости.

Важно помнить: когда вы хотите изменить условия кредитного договора или что-то сделать с заложенным жильем, эти действия требуют одобрения со стороны банка.