Правомерность удержания имущества арендатора

597₽ VIP

Ответ отключен модератором

Уважаемый Влад! На все ваши вопросы ответы отрицательные, все действия незаконны

Пишите претензию и обращайтесь в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ)

Здравствуйте, уважаемый Влад!

Действия арендодателя правомерны, если им соблюден порядок расторжения договора, указанный в договоре аренды. Арендодатель вправе удерживать оборудование , если у арендатора имеется задолженность по арендной плате. В силу ст 359 ГК РФ удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Здравствуйте. Действия арендодателя не соответствуют требованиям ст. 450 ГК РФ, т.к. по общему правилу при недостижении сторонами договора взаимного согласия о его расторжении договор подлежит расторжению в судебном порядке. В случае, если договором аренды предусмотрено иное - такое условие на стороне арендодателя является достаточно оспоримым, но тут конечно нужно сам договор изучать.

То же касается факта удержания имущества арендатора, это ограничение прав последнего как собственника имущества, пусть и не связанное с его лишением. Это основание оспаривания действий арендодателя в судебном порядке, в том числе можно поставить вопрос о возмещении упущенной выгоды в соответствии со ст. 393 ГК РФ (в зависимости от обстоятельств и назначения имущества).

Неподписание арендатором акта возврата помещения не имеет существенного значения и имеет второстепенный характер (лишь говорит о согласии на расторжении договора).

Здравствуйте, Влад! Давайте по порядку.

1. Удержание чужого имущества незаконно. А из вопроса следует, что имущество принадлежит арендатору, который вправе на основании статьи 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

2. Вопрос утраты права владения и пользования объектом решается на основании того, насколько правомерно расторгнут в одностороннем порядке договор аренды. Если договор предусматривает одностороннее расторжение, то арендатор утратил право владения и пользования предметом договора аренды

3. Смотря есть ли факт нарушения прав арендодателя. Ведь согласно ст.12 и 14 ГК РФ в порядке самозащиты нарушенного права может удерживать имущество другого лица, но не может приобрести на него право собственности. Т.е. по иску о его истребовании должен будет его вернуть. Но если будут встречные требования, то сможет за счет реализации имущества должника их удовлетворить.

4. Права собственности на имущество арендодателя не возникло все равно.

Смотрите, арендодатель может расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушил условия договора или согласно условиям договора.

Удерживать имущество арендатора незаконно.

Есть основания обращения в полицию для возбуждения уголовного дела по ст. 158 УК РФ.

Также имеется право обращения в суд на предмет истребования имущества из чужого владения, а также взыскание компенсации.

- см. ст. 301, 359, 450, 622 ГК РФ, ст. 141, 144 УПК РФ

Если идет речь об отношениях между юрлицами, исковое заявление подаётся в арбитражный суд.

Исковое заявление подается в арбитражный суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем.

Исковое заявление, подаваемое в электронном виде, содержащее ходатайство об обеспечении иска, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью.

Истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или в электронном виде посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

К исковому заявлению прилагаются:

1) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины;

3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

5) доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления, а также копии документов о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности представителя, подписавшего исковое заявление, либо документов, удостоверяющих его статус адвоката, патентного поверенного, арбитражного управляющего, единоличного органа управления организации;

6) копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска;

7) документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

7.1) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

8) проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор;

9) выписка из единого государственного реестра юридических лиц или единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых. Такие документы должны быть получены не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению, могут быть представлены в арбитражный суд в электронном виде.

- см. ст. 125, 126 АПК РФ

Неправомерность создания арендодателем препятствий для пользования арендатором помещением при наличии действующего договора установлена при рассмотрении спора между арендатором и арендодателем (Постановление ФАС ВВО от 10.03.2009 по делу N 43-25878/2007-2-701). Ибо по общему правилу арендодатель не вправе опечатать принадлежащее ему помещение, предоставляемое по договору аренды, и прекратить доступ арендатора в него, при наличии в нём имущества арендатора. Неподписание акта о возврате помещения основанием для опечатывания помещения и удержания имущества арендатора не является.

Теоретически право арендодателя на прекращение доступа арендатора в помещение при действующем договоре аренды может быть реализовано в исключительном случае в качестве ускоренной меры самозащиты прав с учетом требования о соразмерности принимаемой меры нарушению, которая не может выходить за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения (статья 14 ГК РФ). Однако такое возможно, например, при длительной неоплате аренды и расторжении договора арендодателем по указанному основанию (при том, что Вы не указали в вопросе причины расторжения Вашего договора).

Если бы удержание имущества осуществлялось в обеспечение арендных платежей, можно было бы рассуждать о соразмерности действий арендодателя с последствиями нарушения договора арендатором, но в данном случае я таких оснований (невнесение арендных платежей) не вижу. Соответственно, полагаю, что арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора, оставшееся в арендовавшихся помещениях после прекращения арендных обязательств, поскольку возможность удержания была следствием завладения имуществом помимо воли арендатора (указанное имущество оказалось у арендодателя не потому, что оно было добровольно оставлено арендатором в арендовавшихся помещениях, а потому, что арендодатель против воли арендатора прекратил доступ арендатора в арендовавшиеся помещения).

Таким образом, в данной ситуации арендатор вправе обратиться (после претензии) с соответствующим иском к арендодателю, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ), взыскании убытков и судебных расходов. Такие дела.

Уважаемый Влад!

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил. Известно что, если арендатор не вывез свое имущество в установленнный срок, это нарушение обязательств.

По нормам статьи 611 ГК РФ, передача имущества и принятие его от арендатора оформляются актом, подписываемым сторонами. Однако отсутствие подписанного акта возврата само по себе не означает сохранение прав владения у арендатора, если срок договора истек или он был растогнут в установленном порядке.

В соответствии со статьей 359 ГК РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Но я полагаю, что в данном случае удержание имущества арендатора неправомерно, поскольку договор аренды уже прекращен.

По нормам статьи 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Соответственно, если арендодатель неправомерно удерживает имущество арендатора, он несет ответственность за его сохранность.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в случае если арендодатель отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, но арендатор не освободил имущество, арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении.

По нормам пункта 15 Постановления, действия арендодателя по удержанию имущества арендатора, находящегося в арендованном помещении, в том числе путем закрытия доступа в помещение, не допускаются. Известно, что такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство.

В соответствии с пунктом 38 Постановления, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, но не вправе препятствовать вывозу имущества арендатора.

Согласно пункту 13 Постановления, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако я полагаю важным отметить, что это правило не применяется, если арендодатель выразил явное несогласие на продолжение арендных отношений.

По нормам пункта 37 Постановления, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом, если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По моему мнению, арендатор может обратиться в суд с требованием об истребовании своего имущества и возмещении убытков.

Уважаемый Влад, добрый день!

_______

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), расторжение договора в одностороннем порядке возможно только в случаях, предусмотренных самим договором или законом. Если в договоре аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение, то такое расторжение может быть признано недействительным. В случае спора договор должен быть расторгнут в судебном порядке.

_______

Удержание имущества арендатора арендодателем без законных оснований может быть расценено как нарушение прав арендатора. Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Арендатор может обратиться в суд с требованием о возврате имущества и возмещении убытков, причиненных незаконным удержанием.

______

Неподписание акта возврата помещения не лишает арендатора прав на имущество, находящееся в арендуемом помещении. Акт возврата является документом, подтверждающим фактическую передачу помещения, но его отсутствие не означает автоматического прекращения прав арендатора на имущество.

_______

Арендодатель не получает законных оснований для владения имуществом арендатора только на основании расторжения договора аренды. Если арендодатель препятствует вывозу имущества, это может быть расценено как самоуправство, что является нарушением статьи 330 ГК РФ.

_______

В данной ситуации арендатору рекомендуется обратиться в суд с иском о признании действий арендодателя незаконными, требованием о возврате имущества и, при необходимости, возмещении убытков. Также стоит рассмотреть возможность привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство.

_______

С уважением

Договор был расторгнут за неуплату арендных платежей, при этом по условиям договора помещение сдавалось для производственных целей и прописывалась определённая мощность электроэнергии условно 300 кВт, вместо этого было предоставлено всего 60 кВт (факт арендодателем не отрицается), что повлекло невозможность арендатором установить всё запланированное оборудование и запустить его в работу на полную мощность, в связи с этим он не смог получать прибыль в запланированном объёме и в связи с этим образовалась задолженность по арендным платежам, арендодатель подал в суд, за три месяца до окончания срока аренды отключил электроэнергию полностью, расторг договор в одностороннем порядке, на сегодняшний день, срок договора истек, арендодатель прекратил доступ в помещение и удерживает имущество.

Какие перспективы у арендатора не заплатить по договору, признать расторжение договора в одностороннем порядке незаконным, взыскать убытки, взыскать упущенную выгоду за весь срок аренды 11 месяцев?

Здравствуйте Влад

По вашему вопросу:

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно Арендодатель теряет право на получение арендной платы

Из вышеизложенного следует вывод, что :

1. Действия Арендодателя носят незаконный характер, так как не имел право расторгать договор аренды в одностороннем порядке при нарушении им же условий договора и тем более удерживать имущество Арендатора в обеспечении уплаты аренды на которую невправе был рассчитывать , за нарушение условий договора в части невозможности использования помещения для целей указанных в договоре аренды.

___

2. Право владения объектом недвижимости Арендатор не утратил в отсутствии порядка расторжения договора аренды

___

3. Удержание имущества Арендатора незаконно как выше пояснила при нарушении договора Арендодателем, что является основанием для предъявления встречного требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст.301 ГК РФ

___

4. Не получил Арендодатель имущество Арендатора на законных основаниях.

___

С уважением