Налогообложение с продажи нежилого помещения

продавец-физическое лицо должен заплатить 13% НДФЛ

Нет, не будет налога с продажи при любой цене.

Ответ:

По общему правилу все доходы физического лица подлежат налогообложению НДФЛ, в том числе от продажи имущества. Вместе с тем, некоторые виды доходов освобождены от налогообложения в силу их прямого указания в статье 217 НК РФ. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1НК РФ налог не исчисляется в случае продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), которое находилось в собственности физического лица более 5 лет. Однако данное освобождение не применяется в случае, если имущество непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности.

Также на основании пп. 4 п. 2 статьи 220 НК РФ нельзя применить и имущественный вычет по НДФЛ в отношении дохода от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Данная позиция подтверждается Письмами Минфина от 13.05.2022 № 03-04-05/43994, от 7 ноября 2024 № 03-04-05/109805 и другими.

Следует учитывать, что указание заниженной стоимости имущества (в т.ч. стоимости, по которой имущество приобреталось) не позволит освободиться от уплаты налога, если такая цена ниже кадастровой стоимости. В таком случае в качестве налогооблагаемой базы (суммы, от которой рассчитывается налог) используется сумма, равная 70% от кадастровой стоимости.

Поэтому если вы использовали нежилое помещение под магазин, то есть очевидно его использование в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи облагается НДФЛ несмотря на долгий срок владения. С 2025 года налоговая ставка, применяемая к налоговой базе от продажи имущества - 13% / 15%.

Если Вы имеете статус индивидуального предпринимателя, и использовали магазин в предпринимательской деятельности, то может быть целесообразно учитывать доход от продажи как доход ИП, а не как доход физического лица (если налоговая ставка для Вашей системы налогообложения как ИП будет ниже).