Площадь здания разделёного на отдельные объекты недвижимости не совпадает с суммой площадей отдельных объектов

Question

В 2004 году введено в эксплуатацию здание (гаражный комплекс - 3 этажа) объект капитального строительства - получена выписка из реестра объектов капитального строительства. Общая площадь всего здания по выписке 3300 кв.м. 
Здание (гаражный комплекс) в 2011 было разбито на отдельные объекты недвижимости (гаражи) которые принадлежат разным собственникам. При этом сумма площадей полученных в результате разбивки объектов (гаражей) составила 2700 кв.м. То есть образовалась разница площади до и после разбивки здания. Общие объекты - коридоры, технические помещения не были образованы в отдельный объект недвижимости - который должен находится в общедолевой собственности собственников гаражей. Ошибка это или всё сделано правильно? Что теперь можно сделать и как исправить ситуацию?

Павлович Альбина Васильевна · Accepted Answer

Все правильно,  помещения общего пользования являются общей долевой собственностью, но на отдельный учет они не ставятся

Алекс И.И. · Answer

Ситуация, которую вы описали, действительно содержит юридическую проблему, требующую исправления. Разберём её по пунктам.

**1. Анализ ситуации:**

- В 2004 году здание (гаражный комплекс) было введено в эксплуатацию как единый объект капитального строительства площадью 3300 кв.м.
- В 2011 году этот единый объект был разделён (разбит) на отдельные объекты недвижимости — индивидуальные гаражи, которые были зарегистрированы за разными собственниками.
- Суммарная площадь вновь образованных гаражей составила 2700 кв.м., что на 600 кв.м. меньше первоначальной общей площади здания.
- Разница в 600 кв.м., судя по всему, приходится на места общего пользования: коридоры, проезды, возможно, лестничные клетки, технические и вспомогательные помещения (например, помещения для инженерного оборудования).
- Эти общие части не были выделены в отдельный объект недвижимости и не поставлены на кадастровый учёт как общее имущество собственников гаражей.

**2. Является ли это ошибкой?**

**Да, это техническая и юридическая ошибка**, допущенная при разделе объекта. Согласно законодательству (в частности, Жилищному кодексу РФ по аналогии и общим принципам гражданского права, распространяющимся на нежилые здания), части здания, предназначенные для обслуживания более одного помещения (общее имущество), при разделе единого объекта должны быть определены и зарегистрированы. Они не могут просто «исчезнуть» из учёта. Эти площади (600 кв.м.) по факту существуют и используются (или могут использоваться) всеми собственниками гаражей для доступа, размещения коммуникаций и т.д., но юридически они «ничьи» — не имеют зарегистрированного права собственности. Это создаёт правовую неопределённость: никто не отвечает за содержание этих площадей, невозможно чётко определить долю каждого собственника в общем имуществе, возникают риски при любых сделках с гаражами (продажа, залог), так как техническая документация и выписки из ЕГРН не отражают полную картину.

**3. Что можно и нужно сделать?**

Исправить ситуацию возможно, но процесс потребует согласованных действий и, скорее всего, обращения в суд. Рекомендуется следующий алгоритм:

1. **Подготовительный этап:**
* Собрать всех (или большинство) собственников гаражей для обсуждения проблемы и принятия совместного решения о необходимости исправления.
* Заказать у кадастрового инженера или проектной организации **технический план** на всё здание гаража. В этом плане должны быть выделены:
* Контуры каждого индивидуального гаража (уже учтённые 2700 кв.м.).
* Контуры мест общего пользования (те самые 600 кв.м.) с указанием их назначения (коридор, техническое помещение и т.д.).
* На основании технического плана будет ясна точная конфигурация и площадь общего имущества.

2. **Определение долей:**
* Доля каждого собственника гаража в праве общей долевой собственности на общее имущество (600 кв.м.) обычно определяется пропорционально площади его индивидуального гаража. Этот принцип должен быть закреплён в решении собрания собственников.

3. **Внесение изменений в ЕГРН (основной путь — судебный):**
* Поскольку первоначальный раздел был осуществлён с ошибкой, и сейчас существует множество отдельных зарегистрированных прав, административный порядок (просто через МФЦ) для исправления, скорее всего, невозможен. Кадастровая палата откажет во внесении таких масштабных изменений без судебного акта.
* **Необходимо обратиться в суд** (районный/городской суд по месту нахождения объекта) с **исковым заявлением об установлении (признании) права общей долевой собственности** собственников помещений (гаражей) на общее имущество в здании и о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
* Истцами могут выступить один или несколько собственников в интересах всех. В суде нужно будет представить:
* Технический план.
* Выписки из ЕГРН на здание (2004 г.) и на все гаражи.
* Протокол собрания собственников, подтверждающий их волю на оформление общего имущества.
* Иные документы, подтверждающие историю объекта.
* В случае положительного решения суда его решение будет основанием для Росреестра внести изменения: общее имущество (600 кв.м.) будет поставлено на кадастровый учёт, и на него будет зарегистрировано право общей долевой собственности всех владельцев гаражей.

**4. Краткое резюме:**

Ситуация является ошибкой, допущенной при кадастровом учёте. Разница в 600 кв.м. — это общее имущество собственников, которое должно быть юридически оформлено. Без этого существует правовая неопределённость, затрудняющая распоряжение имуществом и возлагающая риски на собственников. Для исправления необходимо техническое обследование объекта, согласование с другими собственниками и, с высокой вероятностью, обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество.

**Рекомендация:** Учитывая сложность процедуры, затрагивающей права многих лиц, и необходимость подготовки юридически грамотных документов для суда, **настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к юристу, специализирующемуся на недвижимости и кадастровых спорах**. Юрист поможет правильно составить иск, собрать доказательства и представит ваши интересы в суде.

Площадь здания разделёного на отдельные объекты недвижимости не совпадает с суммой площадей отдельных объектов

Похожие вопросы

Можно ли зарегистрировать два гаража на смежных участках как отдельные объекты недвижимости?

Возможно ли выделить коттедж в долевой собственности как отдельные объекты недвижимости?

Протокол об отсутствии необходимости нотариального заверения протоколов без использования технических средств после

Правомочность документа Свидетельство государственной регистрации права для приобретения дома с земельным участком

Разделение здания и земельного участка в собственности - создание двух отдельных объектов недвижимости

Возможное противоречие закона при обязательстве супругов продать общую квартиру в случае развода для приобретения

3. Нет, важно указать стоимость каждого объекта, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем

Как правильно прописать стоимость каждого объекта недвижимости в договоре?

Изменение стандарта расчета площадей объектов недвижимости в аренде - возможность опротестовать решение арендодателя

Расчет стоимости имущества с учетом коэффициента и изменений площади объектов недвижимости

Отсутствие указания площади объектов недвижимости в Свидетельстве о праве на наследство - ошибка или норма?

Права на подключение газа к двойному дому в деревне - платить каждому отдельно или подключать отдельные объекты?

Как оформить гараж и жилую площадь над ним как отдельный объект недвижимости при наличии общей стены с домом?

Возможно ли приватизировать две смежные комнаты с разными входами, зарегистрированные как отдельные объекты, по договору соц.

Для того, чтобы оформить полдома, как отдельный объект недвижимости, нужно ли делать отдельный вход, реально обособлять жилище?

Как разделить дом на отдельные объекты если 2 дольщика согласны 1 нет.

Как разделить долевой дом на отдельные объекты - советы и порядок действий

Как разбить договор соцнайма на отдельные объекты при получении квартир?

Возможно ли одним пакетом сдать документы в юстицию для регистрации прав собственности на отдельные объекты при

В доме 3 дольщика 2 хотят раздела на отдельные объекты 1 нет.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59