Договор аренды между юрлицом и ИП

Добрый день, Яна!

1. Право Арендодателя требовать оплату в повышенном размере:

Без договора — нет. В ситуации, когда срок действия договора аренды истек, а новый договор с повышенной арендной платой не заключен, арендодатель не вправе требовать от арендатора оплаты в повышенном размере.

Основание: После истечения срока действия договора аренды отношения сторон регулируются положениями статьи 621 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В этом случае условия аренды остаются прежними, включая размер арендной платы.

Предупреждение об увеличении арендной платы: тот факт, что арендодатель предупредил о намерении заключить договор на новый срок с многократно увеличенной арендной платой, не имеет юридической силы, поскольку новый договор не был подписан обеими сторонами.

2. Законные действия арендодателя для взимания платы по повышенной ставке:

Заключение нового договора: единственный законный способ взимать плату по повышенной ставке — это заключить новый договор аренды с Арендатором, в котором будет установлен новый размер арендной платы. Договор должен быть подписан обеими сторонами.

Предложение о внесении изменений в действующий договор: Арендодатель может предложить Арендатору внести изменения в действующий договор (если бы он продолжал действовать), касающиеся размера арендной платы. Однако такие изменения вступают в силу только при согласии обеих сторон и оформлении дополнительного соглашения к договору.

3. Возможность взыскания недополученной части арендной платы:

Нет, не может. Арендодатель не может взыскать с Арендатора недополученную часть арендной платы (желаемую), если договор на новый срок с повышенной арендной платой не заключен.

Основание: в данном случае отсутствуют законные основания для взыскания повышенной арендной платы, поскольку договор с новыми условиями не был заключен. Арендатор законно находился в помещении и оплачивал аренду в соответствии с условиями прежнего договора, который был возобновлен на неопределенный срок.

4. Возможность выселения Арендатора без обращения в суд:

Рискованно и не рекомендуется. Арендодатель не вправе выселять Арендатора без обращения в суд. Самовольное выселение Арендатора может повлечь за собой негативные последствия для Арендодателя, включая административную и даже уголовную ответственность.

Необходимость обращения в суд: для выселения Арендатора Арендодатель должен обратиться в суд с иском о выселении. Суд рассмотрит обстоятельства дела и примет решение о выселении Арендатора, если для этого будут законные основания (например, систематическое нарушение условий договора аренды, неуплата арендной платы и т.д.).

Условия для выселения: в вашем случае основанием для выселения может быть отказ Арендатора заключить новый договор аренды на предложенных Арендодателем условиях (с повышенной арендной платой). Однако для этого Арендодатель должен предварительно направить Арендатору уведомление о расторжении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и предоставить разумный срок для освобождения помещения.

Рекомендации для Арендодателя:

Направьте Арендатору письменное предложение о заключении нового договора аренды: в предложении укажите новый размер арендной платы и другие условия аренды.

Установите разумный срок для ответа: предоставьте Арендатору разумный срок для рассмотрения вашего предложения и принятия решения.

В случае отказа Арендатора заключить новый договор направьте ему уведомление о расторжении договора аренды: В уведомлении укажите, что в связи с истечением срока действия договора аренды и отказом Арендатора заключить новый договор на предложенных условиях договор аренды считается расторгнутым, и Арендатору необходимо освободить помещение в течение определенного срока.

Обратитесь в суд с иском о выселении Арендатора, если он не освободит помещение в указанный срок: подготовьте и подайте иск о выселении Арендатора в суд, приложив к иску все необходимые документы (договор аренды, уведомление о расторжении договора, доказательства направления уведомления Арендатору и т. д.).

Не предпринимайте никаких действий по самовольному выселению Арендатора: дождитесь решения суда и действуйте в соответствии с этим решением.

Здравствуйте ЯНА, ответ дан со ссылкой на источник. В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ*(1). Соглашение сторон об изменении условий договора, по существу, само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). В законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендатору право на одностороннее изменение условий договора аренды (включая условие о порядке и сроке внесения арендной платы), поэтому такое право может быть предоставлено арендатору только договором. Если в рассматриваемой ситуации такой возможности договор не предусматривает, арендатор не вправе в одностороннем порядке изменить условие договора аренды о ежемесячной оплате. Поэтому упомянутое в вопросе уведомление арендатора об изменении им порядка внесения арендной платы не влечет юридических последствий (смотрите также п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"), а предусмотренное договором условие о ежемесячной оплате продолжает действовать.

По вопросу о расторжении договора отметим следующее. Во-первых, в любой момент договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Во-вторых, договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ, который предусматривает такую возможность для случая невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Обратим внимание, что в соответствии с последним абзацем ст. 619 ГК РФ требовать расторжения договора на по указанному основанию арендодатель может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (смотрите также п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Соблюдение арендатором указанного досудебного порядка выступает условием реализации его права на обращение в суд (смотрите п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Наконец, в-третьих, если договор аренды заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о порядке отказа от исполнения договора смотрите в материалах Энциклопедия решений. Односторонний отказ от исполнения обязательства (договора), Энциклопедия решений. Уведомление об одностороннем отказе от договора (расторжении договора в одностороннем порядке), Энциклопедия решений. Правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательства (договора).

https://www.garant.ru/ Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей Ответ прошел контроль качества

После завершения трехмесячного договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться помещениями и арендодатель не возражает против этого, аренда автоматически продлевается на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ). Арендатор фактически продолжает аренду по прежним условиям, включая размер арендной платы.

Повышение арендной платы возможно только в соответствии с условиями заключенного договора. Если в новом договоре, который предлагался арендодателем, предусмотрена повышенная ставка, но этот договор не был подписан, арендодатель не может требовать оплаты по новой ставке. Поэтому, пока действует старый договор, арендная плата остается прежней.

Арендодатель может предпринять следующее:

- Предложение нового договора: Повторно направить предложение о заключении нового договора с повышенной ставкой арендной платы.

- Расторжение договора: Если арендатор отказывается подписывать новый договор, арендодатель может уведомить его о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, если такое право предусмотрено договором. В противном случае, расторжение возможно только через суд.

- Обращение в суд: Если арендатор не освобождает помещение после уведомления о расторжении договора, арендодатель может подать иск в суд о принудительном освобождении помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

Арендодатель не может взыскать разницу между старой и новой ставками арендной платы, если новый договор не был заключен. Он может требовать только ту сумму, которая указана в действующем договоре.

Самостоятельное выселение арендатора без судебного решения незаконно. Арендодатель должен следовать установленной процедуре расторжения договора и обращаться в суд, если арендатор отказывается освободить помещение.

Здравствуйте Яна

Если Арендодатель уведомил о перезаключении договора аренды на новый срок, то в отсутствии действий Арендатора и продолжения пользования помещением , Арендодатель имеет право на получение возмещения по арендной плате по сумме указанной в уведомлении, так как отказ от уплаты данной суммы аренды от Арендодателя не поступил.

Арендодатель вправе обратиться к Арендатору о погашении арендной платы за период пользования имуществом и с оговоркой, что в случае не уплаты в срок ___ дней, оставляет за собой право на обращение в суд с иском о прекращении действия договора аренды, взыскание арендной платы и освобождения арендуемого помещения со ссылкой на ст. 615- 620 ГК РФ

___

Выселить Арендатора возможно только через суд

___

С уважением

Договор аренды является обязательным с точки зрения гражданского законодательства. Ваша ситуация подразумевает, что:

- У вас был зарегистрированный договор аренды на 5 лет.

- После его окончания был заключен новый договор на 3 месяца, который действовал на условиях предыдущего договора.

По истечению срока действия договора:

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

> Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не выражает возражений, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, с момента истечения 3-месячного договора и отсутствия нового соглашения условия первоначального договора остаются действующими. Поскольку стороны не согласовали увеличение арендной платы, старые условия продолжают действовать.

Арендодатель не имеет законных оснований требовать от арендатора повышения арендной платы, если новое соглашение не подписано. Следовательно:

- Оплата на условия старого договора: Арендатор должен продолжать оплачивать арендную плату по прежним условиям, так как новый договор с повышенной ставкой не был заключен.

Арендодатель не может в одностороннем порядке изменить условия арендной платы, если:

- Не было достигнуто новых соглашений о повышении.

- Новый договор на новый срок не был подписан.

Без подписанного нового договора на новые условия арендодатель не может требовать от арендатора оплаты по повышенной ставке. Следовательно, взыскание недополученной части арендной платы не имеет оснований.

Статья 621 Гражданского кодекса устанавливает, что:

> Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным.

Однако арендодатель может расторгнуть договор в порядке Статьи 610 ГК РФ:

- Каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Также согласно Статье 619 ГК РФ, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, если арендаторы нарушают условия:

1. Существенное нарушение условий договора.

2. Существенное ухудшение имущества.

3. Несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд.

Уточнение: арендуемое помещение имеет статус моциально-значимого назначения, а именно: используется Арендатором, как Пансионат для содержания людей с ограниченными возможностями. И чтобы освободить арендуемое помещение, необходимо людей и обслуживающий персонал перевезти в другое здание. Здание после капремонта сдается через три месяца. Есть ли у Арендатора законные основания оставить за собой право продолжать нахождение в арендуемом помещении по старой арендной ставке?

СПАСИБО.