Добрый день. Кто может быть собственником комнаты, если она не стоит на кадастровом учете и не находится в собственности города?

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

- Статья 209 ГК РФ определяет, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако для осуществления этих прав необходимо подтверждение права собственности.

- Статья 131 ГК РФ указывает на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество для их защиты, если это имущество подлежит регистрации.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

- В соответствии с данным законом, права на недвижимость могут быть зарегистрированы только в ЕГРН. Признание ранее возникших прав на объекты недвижимости (возникших до 31.01.1998) возможно, но они не будут подтверждены до момента государственной регистрации.

Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ:

- Этот закон вводит целый ряд мероприятий, направленных на выявление и регистрацию правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, в том числе комнат. В рамках данной инициативы органы местного самоуправления могут проводить работу по выявлению ранее зарегистрированных прав.

Физические лица с правоустанавливающими документами:

- Если у вас или у вашего родственника имеются правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или дарения, вы можете быть признаны собственником, даже если комната не стоит на кадастровом учете.

Права, возникшие до 31.01.1998:

- Если комната была получена до введения в действие закона о регистрации (31.01.1998), и на нее есть документы (например, договор), то вы можете быть признаны собственником, даже без регистрации в ЕГРН. Однако для подтверждения таких прав вам необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации.

Пользователи, имеющие законное основание:

- Если комната использовалась по законному основанию (например, как часть собственности в многоквартирном доме) и есть документы, подтверждающие это право, они могут быть учтены при установлении права собственности на эту комнату.

Рекомендуется зарегистрировать права на комнату в ЕГРН, если у вас имеются правоустанавливающие документы на нее. Это устранит неопределенность в праве собственности и защитит ваши интересы.

В целях выявления ранее существующих прав на комната можно обратиться в органы местного самоуправления, которые могут проводить соответствующие мероприятия в рамках недавно принятого федерального закона.

Здравствуйте.

Если недвижимость не поставлена на кадастровый учёт и нет подтверждения права собственности, то прямых санкций тоже нет. Однако при обнаружении такого объекта Росреестр имеет право обратиться в суд с требованием об изъятии с последующей продажей на торгах.

Постановка недвижимого имущества на государственный кадастровый учет регламентируется Федеральным законом № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Услуга постановки недвижимости на кадастровый учёт бесплатная. Если при этом нужно зарегистрировать право собственности на объект, требуется заплатить пошлину.

Процесс постановки объекта на учёт и регистрация собственности занимает от 5 до 12 рабочих дней. Росреестр вправе отказать на основании целого ряда причин, с полным списком можно ознакомиться в ст. 27 ФЗ №218.

По окончании процедуры будет выдана выписка из ЕГРН с электронной подписью ведомства. Получить документ можно и в бумажном варианте по почте или в МФЦ. С 2017 года кадастровые паспорта не выдают.

Процесс постановки объекта на учёт и регистрация собственности занимает от 5 до 12 рабочих дней. Росреестр вправе отказать на основании целого ряда причин, с полным списком можно ознакомиться в ст. 27 ФЗ №218.

По окончании процедуры будет выдана выписка из ЕГРН с электронной подписью ведомства. Получить документ можно и в бумажном варианте по почте или в МФЦ. С 2017 года кадастровые паспорта не выдают.

Тот факт, что комната не стоит на кадастре и не находится в муниципальной собственности не означает, что у неё нет собствненика. Возможно есть какой-то иной документ, подтверждающий право собственности (например, договор купли-продажи , удостоверенный нотариусом, либо регистрационное удостоверение БТИ.) То есть имущество может быть ранее учтенным.

Могут быть наследники которые вступили в право наследство, но до конца комнату не оформили ст.1154 ГК РФ.

Также возможно, что речь идет о выморочном или бесхозяйном имуществе.

Наследование выморочного имущества регламентировано ст.1151 ГК РФ

www.consultant.ru

Нужно обращаться в админисарцию и уточнять.

Уважаемая Юля, добрый день!

______

Если комната не стоит на кадастровом учете и не находится в собственности города, то юридически она может считаться бесхозяйной вещью в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Согласно статье 225 ГК РФ, бесхозяйной

признается вещь, которая не имеет собственника, либо собственник которой неизвестен, либо от права собственности на которую собственник отказался.

______

Для того чтобы комната была признана бесхозяйной, она должна быть поставлена на учет в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (статья 225 ГК РФ). После этого орган местного самоуправления может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на эту вещь, если в течение года с момента постановки на учет никто не заявит свои права на нее.

Таким образом, если комната не стоит на кадастровом учете и не находится в собственности города, юридически она бесхозяйная. Важно учитывать, что в случае, если кто-либо заявит свои права на эту комнату (например, предоставит документы, подтверждающие право собственности), она не будет считаться бесхозяйной.

С уважением

Здравствуйте!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Комната и не может стоять на кадастровом учете, если она не является изолированным или обособленным объектом, зарегистрированным в Росреестре

Обратите внимание!, что как указано в Письме Минэконоразвития РФ отт 24 февраля 2014 года N Д23и-501

Относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

При этом если комната не находится в собственности города, то отсюда естественный вывод о том, что она находится в составе здания, находящегося в частной собственности

Отсюда и ответ на вопрос Кто может быть собственником комнаты

Собственником комнаты может быть только владелец здания, стоящего на кадастровом учете и прошедшем госрегистрацию по основаниям ст. 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Для подтверждения права собственности на объект недвижимости, в данном случае на комнату, необходима государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без регистрации комната не будет считаться принадлежащей конкретному лицу на законных основаниях.

Кадастровый учет необходим для внесения сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости. Это включает данные о местоположении, площади, границах и других параметрах объекта. Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, прошедшему процедуру постановки на учет.

Если комната не зарегистрирована в ЕГРН и не состоит на кадастровом учете, это означает, что юридически она не имеет владельца. Соответственно, распоряжаться ею (продавать, сдавать в аренду и т.п.) невозможно до тех пор, пока не будут выполнены все необходимые процедуры по постановке на учет и регистрации прав собственности.

Использование недвижимости без надлежащего оформления может повлечь административную ответственность. Например, если собственник пытается продать или сдать в аренду такую недвижимость, это может быть расценено как нарушение законодательства.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Здравствуйте!

Комната, не поставленная на кадастровый учет, не может быть зарегистрирована как самостоятельный объект права собственности.

Согласно "Обзору судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016),

орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении

1. Изолированностью (функциональная характеристика, отражающая то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение).

2. Обособленностью (пространственная характеристика, указывающая на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями).

В ситуации, когда комната не стоит на кадастровом учете, фактическим собственником всего помещения (квартиры), в котором находится комната, является лицо, права которого зарегистрированы на квартиру в целом. Если же квартира находится в долевой собственности, то каждый сособственник владеет определенной долей в праве на всю квартиру, но не конкретной комнатой как отдельным объектом права.

Для того чтобы стать полноправным собственником комнаты, необходимо:

1. Поставить комнаты на кадастровый учет как отдельного объекта недвижимости.

2. Пройти госрегистрацию права собственности на данную комнату.

Постановка комнаты на кадастровый учет осуществляется в три этапа:

- получение правоустанавливающих документов;

- оформление технического плана комнаты;

- собственно кадастровый учет и регистрация права.

В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: договор социального найма, распоряжение Департамента жилищной политики, ордер, договор передачи, мены или купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, решение суда.

Если с объектом недвижимости не совершались сделки после 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации), сведения о собственниках могут отсутствовать в ЕГРН. В этом случае для выяснения вопроса о собственниках необходимо обращаться в БТИ, Департамент жилищной политики или Департамент городского имущества.

Необходимо учитывать, что постановка на кадастровый учет помещения в многоквартирном доме, не поставленном на кадастровый учет, невозможна. Как указано в разъяснениях Росреестра, Законом о регистрации не предусмотрено исключений для постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в многоквартирных домах без постановки на государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома rosreestr.gov.ru.

Важно отметить специфику коммунальных квартир. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ, комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как один объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от других помещений п. 6 Обзора www.consultant.ru. При этом право собственности на общее имущество в коммунальной квартире (кухня, санузел, коридор) возникает у собственников комнат в силу закона и отдельной государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, если комната не поставлена на кадастровый учет и не находится в собственности города, юридически полноправным собственником комнаты не может быть никто, поскольку такая комната не имеет статуса самостоятельного объекта недвижимости.

Для решения вопроса о собственности на комнату рекомендую обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана комнаты.

На основании подготовленного технического плана подать заявление в орган регистрации права для постановки комнаты на кадастровый учет.

После постановки комнаты на кадастровый учет зарегистрировать право собственности на нее.