Продажа комната купленой на мат. капитал

Продажа комнаты в общежитии, приобретённой с использованием материнского капитала, возможна, однако при этом необходимо учитывать следующие правовые моменты:

Согласие органов опеки и попечительства

Поскольку в собственности находятся несовершеннолетние дети и инвалид 3-й группы, для совершения сделки отчуждения недвижимости требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это связано с тем, что сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетних и инвалидов, совершаются только с согласия этих органов (ст. 37 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Органы опеки проверяют, что после продажи будет приобретено новое жилое помещение, соответствующее требованиям для проживания детей и инвалида. Для получения разрешения необходимо представить документы, подтверждающие приобретение нового жилья (например, предварительный договор купли-продажи).

Арест на имущество

Если на комнату наложен арест судебными приставами, продажа возможна только после снятия ареста. Арест снимается либо после полного погашения задолженности, либо при утверждении мирового соглашения между должником и взыскателем, которое утверждается судом (ст. 43 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Для организации продажи с условием погашения долга и снятия ареста можно:

договориться с приставом и взыскателем о заключении мирового соглашения, которое позволит прекратить исполнительное производство и снять арест;

либо полностью погасить задолженность до регистрации сделки, после чего пристав отменит арест.

Регистрация и выделение долей

Если комната приобреталась на материнский капитал, необходимо выделить доли детям в праве собственности. При этом площадь комнаты должна соответствовать требованиям минимальной жилой площади на каждого собственника (не менее 6 кв.м на человека согласно п. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Если площадь не позволяет выделить доли с соблюдением этого требования, сделка может быть признана ничтожной.

Прописка несовершеннолетних и инвалидов

Перед продажей необходимо обеспечить регистрацию несовершеннолетних и инвалида по новому месту жительства. Выписка несовершеннолетних без нового места регистрации невозможна, так как регистрация является обязательной (ст. 20 Гражданского кодекса РФ). Без этого органы опеки не дадут разрешение на продажу.

Порядок действий

Получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу с учётом интересов детей и инвалида.

Урегулировать вопрос с арестом: либо погасить задолженность, либо заключить мировое соглашение для снятия ареста.

Обеспечить регистрацию несовершеннолетних и инвалида по новому месту жительства (или представить документы о новом жилье).

Выделить доли детям в праве собственности, если это не сделано ранее.

Заключить договор купли-продажи с учётом всех требований и зарегистрировать переход права в Росреестре.