Можно ли подарить квартиру, купленную на мат. капитал?

Основные моменты, которые нужно учесть:

Обязательство по выделению долей детям:

Главное условие использования материнского капитала – обязательство по выделению долей всем членам семьи (родителям и всем детям, включая тех, кто родился после получения маткапитала, но до выделения долей) в жилом помещении, приобретенном с его использованием. Это обязательство оформляется нотариально.

Если квартира была в ипотеке, доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения. Ваша дочь сейчас должна была бы выделить доли в той двухкомнатной квартире, которая была куплена на маткапитал и освобождена от ипотеки.

Можно ли подарить квартиру, купленную на мат. капитал?

Сама по себе квартира, купленная с использованием материнского капитала, не может быть просто подарена без выделения долей детям. Точнее, подарить можно только те доли, которые принадлежат взрослым. Доли детей отчуждению без согласия органов опеки и попечительства практически не подлежат (за исключением крайне редких случаев, когда права детей не ухудшаются).

Поскольку на момент использования маткапитала возникло обязательство о выделении долей, без их выделения в той самой квартире, на которую был потрачен маткапитал, возникают риски.

Можно ли выделить доли детям не в купленной на мат. капитал квартире, а в другой, большей по площади, подаренной?

В общем случае, доли детям должны быть выделены именно в той квартире, на приобретение которой был направлен материнский капитал. Это прямо следует из Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Цель маткапитала - улучшение жилищных условий детей.

Однако, существуют механизмы, которые позволяют изменить объект, в котором выделяются доли, но это требует обязательного разрешения органов опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, а, наоборот, улучшатся.

В вашем случае: Ваша трехкомнатная квартира, которую вы подарили дочери, больше по площади. Это является сильным аргументом в пользу того, что права детей не ухудшаются.

Процедура: Вашей дочери нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства и получить разрешение на выделение долей детям в трехкомнатной квартире, которая теперь принадлежит ей (по договору дарения от вас), взамен двухкомнатной.

Условия опеки: Органы опеки будут тщательно проверять, что доли детей в новой квартире будут не меньше по площади и стоимости, чем они были бы в старой, и что общие жилищные условия семьи улучшаются. Часто требуют, чтобы выделенные доли в новой квартире были не меньше тех, что были бы в квартире, купленной на маткапитал, пропорционально вложенным средствам.

Нотариальное соглашение: После получения согласия органов опеки, ваша дочь должна будет оформить у нотариуса соглашение о выделении долей всем членам семьи (себе, мужу и всем четверым детям) в трехкомнатной квартире.

Может ли она (ваша дочь) оформить дарственную на меня (на вас) и как быть с долями?

Ваша дочь не может просто оформить дарственную на вас на двухкомнатную квартиру, которая была куплена на маткапитал, без выделения долей детям. Это будет прямым нарушением законодательства о материнском капитале.

Если доли детям уже выделены в двухкомнатной квартире, то ваша дочь (как собственник своей доли), ее муж (если у него есть доля) и совершеннолетние дети (если они уже получили свои доли) могут распоряжаться своими долями. Однако, продажа или дарение долей несовершеннолетних детей без согласия органов опеки и попечительства, которые должны убедиться, что права детей не нарушаются, невозможна.

Схема "обмена" через дарение: То, что вы сделали (вы подарили свою трехкомнатную квартиру дочери), было просто дарением. Теперь ваша дочь является собственником трехкомнатной квартиры. Если она хочет "вернуть" вам двухкомнатную квартиру, она не может это сделать, не нарушив права детей, если доли не выделены.

Рекомендуемый порядок действий:

Незамедлительно обратиться в органы опеки и попечительства. Объяснить ситуацию и получить консультацию о возможности выделения долей детям в трехкомнатной квартире.

Получить письменное разрешение органов опеки. Это ключевой документ, без которого нотариус не сможет оформить соглашение о выделении долей в другой квартире, а Росреестр не зарегистрирует переход прав.

Оформить нотариальное соглашение о выделении долей. После получения разрешения, ваша дочь должна будет обратиться к нотариусу для оформления соглашения о выделении долей в трехкомнатной квартире (в которой она теперь является собственником по вашей дарственной) на себя, мужа и всех четверых детей.

Зарегистрировать доли в Росреестре. После нотариального удостоверения, нотариус или сама дочь передаст документы на регистрацию в Росреестр.

Дарение двухкомнатной квартиры (если возможно): Только после того, как все обязательства по материнскому капиталу будут выполнены и доли детям будут выделены в трехкомнатной квартире, ваша дочь сможет рассмотреть возможность распоряжения двухкомнатной квартирой (т.е. подарить ее вам), если она будет полностью принадлежать ей (без долей детей и обременений).

Возможные риски, если не выделить доли детям или нарушить правила:

Признание сделки недействительной: Прокуратура или органы опеки могут подать иск в суд о признании сделки (дарения двухкомнатной квартиры вам) недействительной, если права детей были нарушены и им не были выделены доли в жилье.

Обязание выделить доли: Суд может обязать выделить доли в той квартире, на которую был потрачен маткапитал, или в другом жилье, если это улучшает условия детей.

Проблемы при последующих сделках: Если обязательство по выделению долей не будет выполнено, могут возникнуть серьезные проблемы при любых дальнейших сделках с этой недвижимостью (продажа, залог и т.д.).