Как правильно оформить обмен приватизированной квартиры на дом, с участием несовершеннолетнего ребенка

Я унаследовала приватизированное имущество от матери. Приватизировали квартиру в равных долях с мамой, на тот момент я уже находилась в браке. У нас есть общий несовершеннолетний ребенок. Квартира общей площадью 36 кв.метров. Сейчас хотим произвести обмен на частный дом. общей площадью 24 кв. метра. Органы опеки отказались дать разрешение, т.к. приобретаемое жилье меньше отчуждаемого. Считаю, что согласие органов опеки здесь не нужно, у ребенка живые родители. Нотариус сказал, что для обмена согласие орг. опеки надо. Я прочитала в жилищном кодексе Статья 99. Порядок обмена жилыми помещениями (Для обмена жилых помещений, право пользования которыми имеют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо согласие законных представителей указанных лиц. ), Статья 104. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (е) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий;). В домике. На который мы хотим производить обмен нет сан узла и туалета. Я с ребёнком прописана в маминой квартире, а муж у своего дяди. Проживаем в двухкомнатной квартире родителей мужа. Дом с земельным участком планируем приобрести для того, чтоб построить свои дом. И еще, я хочу оформить приобретаемое жилье только на себя, чтоб муж не имел на него никаких прав. Подскажите, как правильно оформить документы (включая документы на землю) , и возможен ли по закону такой обмен (со стороны несовершеннолетнего ребенка)? Заранее благодарна.