Как распределить доли в недвижимости, состоя в браке?

Поскольку речь идет о передаче долей в праве собственности, сделки должны быть оформлены нотариально (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). При этом не требуется расторжение брака, так как распоряжение долями возможно в любое время.

Составьте два нотариально удостоверенных соглашения:

а) о передаче супругой своей доли в первой квартире супругу;

б) о передаче супругом своих долей во втором и третьем объектах супруге.

После удостоверения соглашений необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации перехода прав.

Особенности приватизированной квартиры с долями

В первой квартире, где доли возникли по приватизации, передача доли супругой супругу возможна как сделка между сособственниками. При этом учитывайте, что если сын является совершеннолетним собственником, его доля не входит в совместную собственность супругов и не подлежит разделу (ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Передача доли должна быть оформлена с его согласия, если он участвует в сделке.

Вторая и третья недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Передача долей одним супругом другому также оформляется нотариально. При этом не требуется расторжение брака.

Убедитесь, что отсутствуют обременения (например, ипотека), которые могут повлиять на сделки.

При наличии несовершеннолетних собственников (если таковые есть) потребуется согласие органов опеки на сделки с их долями.

Если стороны не достигнут соглашения, раздел долей возможен через суд, но в вашем случае вы хотите избежать судебного разбирательства.

Итог: Для раздела долей без суда и без расторжения брака необходимо составить и нотариально удостоверить соглашения о передаче долей между супругами, после чего зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Обратились к нотариусу, отказали в разделе долей, посчитав что сделка является кабальной для супруга, исходя из кадастровой стоимости. Но супруга и супруга согласны на проведение на подобное распределение долей, потому что супруга не претендует на остальное нажитое имущество (машина, сад, гараж).

Брачный договор - это соглашение между супругами, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 Семейного кодекса РФ). Он может быть заключен как до, так и в период брака.

Составляется письменный проект договора. Важно четко и однозначно описать объекты недвижимости (адрес, кадастровый номер, размер долей) и условия их перехода. Брачный договор без нотариального удостоверения недействителен (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Нотариус проверит законность договора, разъяснит супругам их права и обязанности, а также удостоверится, что договор заключен по доброй воле и без принуждения.

Соглашение о разделе общего имущества супругов – это соглашение, в котором супруги определяют, какое имущество кому из них переходит в собственность после раздела (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Оно может быть заключено в период брака или после его расторжения. Как и брачный договор, соглашение о разделе имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 38 Семейного кодекса РФ).

После удостоверения брачного договора или соглашения, необходимо зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление и необходимые документы (нотариально удостоверенный договор/соглашение, правоустанавливающие документы на недвижимость, паспорта супругов, квитанцию об оплате госпошлины) в Росреестр.

С уважением.

Здравствуйте, брачный договор составляйте. Указанные условия прописывайте.

Брачный договор - это соглашение между супругами, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 Семейного кодекса РФ). Он может быть заключен как до, так и в период брака.

Составляется письменный проект договора. Важно четко и однозначно описать объекты недвижимости (адрес, кадастровый номер, размер долей) и условия их перехода. Брачный договор без нотариального удостоверения недействителен (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Нотариус проверит законность договора, разъяснит супругам их права и обязанности, а также удостоверится, что договор заключен по доброй воле и без принуждения.

Соглашение о разделе общего имущества супругов – это соглашение, в котором супруги определяют, какое имущество кому из них переходит в собственность после раздела (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Оно может быть заключено в период брака или после его расторжения. Как и брачный договор, соглашение о разделе имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Либо можете оформить все соглашением о дарении заключенному между супругом и супругой по одной сделки и соглашением о дарении заключенному между супругой и супругом по другой сделке. Лучше все это формить по двум разным сделкам, не смешивая все в одну, хотя можно и так. И все регсирируете все в Росреестре и потом распоряжаетесь своим имуществом, этими долями, так как хотите по своему усмотрению.

Имущество, полученное в дар во время брака, считается личной собственностью одного из супругов (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Такое имущество не является совместно нажитым и не подлежит разделу при возникновении споров.

Заключить трехсторонний договор мены, с учетом рыночных стоимостей долей, чтобы обойтись без доплат (равнозначный обмен).

ГК РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Добрый день.

1. Заключение нотариально удостоверенных договоров передачи долей между супругами по каждому объекту недвижимости.

2. Составление соглашения о разделе имущества с нотариальным удостоверением.

3. Нотариальное удостоверение брачного договора.

Трехкомнатная квартира с тремя долями по приватизации (супруг, супруга, совершеннолетний сын) является общей долевой собственностью. Передача доли супругой супругу возможна путем заключения договора купли-продажи, дарения или иного договора, удостоверенного нотариально, поскольку сделки с долями в недвижимости требуют нотариального оформления (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). При этом согласие других сособственников (например, сына) не требуется для сделки между супругами, но они сохраняют право преимущественной покупки в случае отчуждения доли третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).

Второй и третий объекты недвижимости, приобретенные в браке и находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть переданы супругом супруге в полном владении путем заключения соглашения о разделе имущества или договоров передачи долей. Для этого также необходимо нотариальное удостоверение сделок с долями (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поскольку брачные отношения сохраняются, режим совместной собственности действует, и раздел долей возможен без расторжения брака, путем взаимных договоренностей и нотариального оформления соответствующих сделок.

Важно, что при передаче долей необходимо оформить переход права собственности в Росреестре.

Правовые нормы, регулирующие ситуацию:

ст. 34, 38, 40, 41, 42 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 № 223-ФЗ;

ст. 250, 252 Гражданского кодекса РФ;

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42.

Здравствуйте !

В данном случае, брачный договор составляйте в ислу ст.40 СК РФ. Где нотариус проверит законность договора, разъяснит супругам их права и обязанности, а также удостоверится, что договор заключен по доброй воле и без принуждения.

Таким образом, с юридической точки зрения, после удостоверения брачного договора следует зарегистрировать переход права собственности (ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Объект №1 (приватизированная трёхкомнатная квартира):

- Имеет долевую собственность супругов и взрослого сына.

- Жена планирует передать свою долю мужу.

Объекты №2 и №3 (приобретены в браке):

- Являются совместной собственностью супругов.

- Муж намерен передать жене свои доли в обоих объектах.

Статья 34 СК РФ определяет общее совместное имущество супругов, приобретённое в браке.

Статья 38 СК РФ предусматривает возможность раздела совместного имущества супругов по соглашению.

Статья 39 СК РФ регулирует принцип равенства долей супругов при разделе общего имущества.

Статья 252 ГК РФ устанавливает правила раздела общей собственности.

Статья 254 ГК РФ закрепляет порядок выдела доли из общего имущества.

Подготовка проекта соглашения:

- Соглашение должно содержать подробное описание каждого объекта недвижимости, размеры долей, участвующих сторон и цели передачи.

- Включите пункты о безвозмездной передаче долей и отсутствии притязаний на имущество после подписания договора.

Заверение у нотариуса:

- Договор о разделе имущества должен быть нотариально удостоверен в соответствии со статьей 38 СК РФ.

Государственная регистрация изменений:

- Сделанные изменения в правах собственности подлежат государственной регистрации в Росреестре.

Здравствуйте!

В Вашей ситуации возможна реализация передачи долей в объектах недвижимости между супругами без обращения в суд и без расторжения брака. Для этого предусмотрены следующие правовые механизмы:

-----------

1. По каждому объекту недвижимости, находящемуся в долевой собственности, допускается заключение нотариально удостоверенных договоров отчуждения долей (купли-продажи, дарения и др.) между супругами. В отношении трехкомнатной квартиры, где доли оформлены по приватизации, супруга вправе передать свою долю супругу на основании договора, удостоверенного нотариусом (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Согласие других сособственников (совершеннолетнего сына) не требуется, однако они сохраняют право преимущественной покупки в случае отчуждения доли третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).

------------

2. В отношении второго и третьего объектов недвижимости, приобретённых в браке и находящихся в совместной собственности супругов, возможен раздел имущества посредством заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества (ст. 38 СК РФ). Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 38 СК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). В результате соглашения доли в указанных объектах могут быть переданы супруге в полное владение.

-----------

3. Альтернативным способом является заключение брачного договора, в котором стороны определяют режим собственности на объекты недвижимости, а также порядок владения, пользования и распоряжения ими (ст. 40, 41 СК РФ). Брачный договор также подлежит нотариальному удостоверению.

Все указанные сделки и соглашения подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

С уважением, Д.А.Разина

Добрый вечер.

Составьте брачный договор.

п. 2 ст. 44 Семейного кодекса (признание брачного договора недействительным):

– Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

Согласно п. 15 постановления Пленума ВС «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, примером такого положения может быть ситуация, когда муж или жена полностью лишаются права собственности на имущество, нажитое в период брака.

в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 18-КГ16-10

указано, что «Доказательств наличия существенной диспропорции в распределении между супругами имущества, нажитого в период брака и имущественных обязанностей супругов в связи с передачей каждому из них конкретного вида имущества, в деле не имеется».

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 мая 2020 г. № 78-КГ20-14). Каждый конкретный случай требует оценки договора судом на основе предоставленных сторонами доказательств. ВС РФ считает, что простая несоразмерность раздела совместно нажитого имущества по условиям брачного договора не влечет признание его недействительным.

Лишение права на жилье и несоразмерность раздела могут быть основанием для признания договора недействительным при наличии заслуживающего внимания положения одного из супругов – дети, инвалидность и т. д. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. № 33-KT22-5-K3).

Брачным договором не может быть предусмотрена обязанность одного супруга передавать в собственность другому все нажитое во время брака имущество или все получаемые доходы, поскольку это поставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

То, что приобретено по приватизации, является личным имуществом каждого из супругов в силу положений пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, где указано, что имущество, приобретенное супругом по безвозмездной сделке, является его личным имуществом (приватизация - это как раз такая безвозмездная сделка).

А вот прочее имущество, приобретенное в браке, может оказаться не совсем таким, как Вы считаете. Дело в том, что по п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное в браке является совместно нажитым, независимо от того, на кого оно оформлено (если нет брачного договора). Вот и получается, что каждая доля каждого из супругов может оказаться совместно нажитым имуществом, которое может быть разделено между супругами. И у меня есть личная судебная практика подобного раздела, когда супруги имели по договору приобретения недвижимости одни размеры долей, а после раздела в суде - доли менялись.

Супруги действительно вправе разделить между собой имущество в том порядке, который они считают необходимым и по ст. 42 Семейного кодекса РФ при разделе

установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

В данной ситуации я не понимаю причин, по которым нотариус Вам отказывает в совершении сделки, т.к. кабальность из вопроса не усматривается. По п. 3 ст. 179 ГК РФ :

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Тем не менее, если не учитывать обжалование отказа нотариуса в оформлении договора в суде, на мой взгляд, существует 2 варианта решения проблемы:

1) убедить нотариуса, что он не прав и для этого попросить нотариуса включить в брачный договор прочее нажитое в браке имущество, которое достанется супругу, получившему недвижимость на меньшую сумму.

2) обратиться к другому нотариусу в субъекте федерации по месту нахождения объекта недвижимости для оформления брачного договора.

Ну и не могу не упомянуть третий вариант решения проблемы (от которого Вы, судя по вопросу, отказались) - судебный порядок. Если супруги согласны с каким-то порядком раздела, то в-принципе один из супругов может выйти с иском в суд, а в суде затем супруги могут заключить мировое соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Минусом этого варианта может оказаться большой размер госпошлины, которую придется заплатить в суде, но услуги нотариуса тоже не бесплатны, поэтому эти цифры можно подсчитать до того, как выбрать тот или иной вариант.

Расторгать брак не нужно в любом из случаев.

Поскольку все объекты находятся в общей собственности (долевая или совместная), раздел долей и передача их другому супругу возможны путем заключения договоров между супругами (например, договор дарения или договор купли-продажи доли).

Для сделок с долями в недвижимости, согласно статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», требуется нотариальное удостоверение договоров, если они связаны с переходом прав на доли.

Поскольку вы не планируете расторгать брак, режим совместной собственности сохраняется, и сделки между супругами по передаче долей возможны без изменения брачного статуса.

Если в объектах недвижимости использовались средства материнского капитала, необходимо учитывать требования Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10). При передаче долей следует удостовериться, что права детей не нарушаются.

Для передачи долей супругам необходимо заключить соответствующие договоры (дарения, купли-продажи или иные), удостоверенные нотариусом, и зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Если супруги хотят изменить доли в праве собственности, можно составить соглашение об определении долей, которое также подлежит нотариальному удостоверению, особенно если в сделках участвуют несовершеннолетние дети.

В случае, если одна из сторон не согласна, раздел долей возможен только через суд.

Для перераспределения долей между супругами без расторжения брака и суда необходимо: 1) оформить нотариальное соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ) или договоры дарения (ст. 572 ГК РФ); 2) зарегистрировать изменения в Росреестре. По трехкомнатной квартире: супруга дарит свою 1/3 долю супругу через нотариальный договор дарения (ст. 42 ФЗ №218), требуется согласие совершеннолетнего сына (ст. 35 ЖК РФ). По студии и комнате: супруг дарит свои 1/2 доли супруге, нотариальное удостоверение обязательно. Документы: паспорта, свидетельства о браке, выписки из ЕГРН, согласие сына (если требуется). Срок регистрации в Росреестре - 7 рабочих дней (ст. 18 ФЗ №218), госпошлина за регистрацию - 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Налог при дарении между супругами не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Нормативная база: ст. 38 СК РФ, ст. 572 ГК РФ, ст. 42 ФЗ №218, ст. 35 ЖК РФ, ст. 18 ФЗ №218, ст. 333.33 НК РФ, п. 18.1 ст. 217 НК РФ.