Договор аренды между физ лицом и юр лицом на жилое помещение

Как физ лицо без проблем, упущенная выгода это доход, в случае чего все равно будет налог

Добрый день! Запрета на заключение договора аренды от имени физлица закон не содержит, однако это довольно рискованно, так как, если такой договор попадет в сферу внимания налоговых органов (например, если юрлицо-арендатор находится на ОСНО и относит арендные платежи в расходы), ИП могут быть доначислены налог и пени, есть соответствующая судебная практика, (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2014 №А45-15762/2013, постановление от 10.01.2012 №51-АД11-7, письмо ФНС от 07.05.2019 №?СА-4-7/8614).

Что касается страхового депозита, то в договоре нужно четко сформулировать моменты, когда арендодатель получает право воспользоваться этим депозитом: например, при просрочке арендных платежей более двух месяцев подряд, или же причинение вреда имуществу, что подтверждается актом осмотра и т.п.

Для полноценного ответа нужно изучать ситуацию, пишите в личку любому юристу на сайте.

Закон не запрещает физическому лицу, имеющему статус ИП, заключать сделки как физическое лицо. Однако, если деятельность по сдаче в аренду носит систематический характер и связана с предпринимательской деятельностью, налоговые органы могут квалифицировать доход как полученный от ИП. Основной риск заключается в том, что налоговая инспекция может переквалифицировать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, как доход от предпринимательской деятельности (то есть от ИП) и потребовать уплату налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН), если ИП на ней находится, или по общей системе налогообложения (ОСНО), если ИП выбрал ее.

Чтобы минимизировать риски, важно подчеркнуть, что сдача конкретной квартиры в аренду не связана с предпринимательской деятельностью ИП. Например, можно указать, что это единственная квартира, сдаваемая в аренду, и что управление имуществом, указанное в ОКВЭД, относится к другим объектам. Также, если у вас есть другие виды деятельности в рамках ИП, которые приносят основной доход, это будет дополнительным аргументом.

В договоре аренды обязательно нужно указать, что арендодатель действует как физическое лицо, указываются его паспортные данные, а не реквизиты ИП. Также в платежных документах (квитанции, платежные поручения) плательщиком должно быть указано юридическое лицо как налоговый агент, а получателем – физическое лицо (арендодатель). Если договор заключен с физическим лицом, юридическое лицо выступает налоговым агентом и обязано удерживать и перечислять НДФЛ (13% для резидентов РФ) с арендной платы.

Страховой депозит по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Он не является доходом арендодателя до тех пор, пока не будет использован для покрытия убытков, возникших по вине арендатора.

Да, можно удержать часть депозита в качестве компенсации за досрочное расторжение договора, но нужно правильно это оформить.

Упущенная выгода – это доходы, которые лицо могло бы получить, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). В вашем случае, это арендная плата, которую вы могли бы получить, если бы арендатор не расторг договор досрочно. Компенсация за упущенную выгоду является доходом арендодателя и подлежит налогообложению, как доход физического лица (13% НДФЛ). Это важно учитывать при определении размера компенсации, так как часть суммы уйдет на уплату налога.

С уважением.

Здравствуйте уважаемый Антон!

В данном конкретном Вашем случае, имея данный ОКВЭД по ИП заключить договор, как физ лицо и воспользоваться правом исчисления налога в 13 %.

Тем более, в силу Письма Минфина России от 18.07.2024 №03-04-05/67236, суммы страхового депозита признаются налогооблагаемым доходом в месяцы, когда депозит будет зачтён в счёт арендной платы.

В договоре аренды обязательно нужно указать, что арендодатель действует как физическое лицо, указываются его паспортные данные, а не реквизиты ИП.

Удачи!