Стекление открытой террасы

На это он должен получить согласие от УК.

С уважением.

Здравствуйте!

В данном случае без согласия собственников МКД не имеет право.Должно быть общее собрание,ст.36, 44, 46, 48 ЖК РФ.Это является изменение первоначального вида здания.

Перепланировку согласовывает не УК. а администрация. Для этого нужно предоставить заявление и документы( включая решение общего собрания если затрагивалось общее имущество ).

Если этого не сделано , то жалуйтесь в жилищную инспекцию.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме приведены в ст. 26 ЖК РФ

www.consultant.ru

ст.10 ГК РФ и 26,36 ЖК РФ не отменены-согласие УК необходимо

Елена, здравствуйте!

Поскольку поскольку в вашем случае владелец пентхауса застеклением изменил фасад здания, т.е. его архитектурный облик, то по правилам ст.16 Порядок содержания, ремонта и изменения фасадов зданий, сооружений Постановления главы муниципального образования город Краснодар от 06.12.2007 N 2417 "О проведении публичных слушаний по проекту постановления главы муниципального образования город Краснодар "О внесении проекта решения городской Думы Краснодара "О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Краснодар" на рассмотрение городской Думы Краснодара" собственник должен согласовать производимые изменения с уполномоченным органом

Застекление террасы МКД регулируется, в первую очередь, обновленной редакцией правил пользования жилыми помещениями утвержденной приказом Минстроя России от 14 мая 2021 года № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

В Краснодаре согласно Административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги "предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", утвержденного Постановление администрации МО город Краснодар от 21.07.2023 N 3343 разрешение предоставляется в департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

Для получения разрешения необходимо предоставить документы:

а) правоустанавливающие на квартиру,

б) проект

в) заявление в свободной форме.

В ряде случаев могут затребовать:

- технический паспорт квартиры и всего дома,

- фотографии фрагмента фасада здания.

В Краснодаре на практике такой документ можно получить и в управляющей компании дома.

Решения общего собрания жильцов здесь не требуется

Застекление террасы, которая изначально была неутепленной и не застекленной, является изменением внешнего вида здания. Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), ограждающие конструкции многоквартирного дома, к которым относятся и элементы фасада, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома или его реконструкция возможны только с согласия всех собственников помещений в этом доме (части 2 и 3 статьи 36 ЖК РФ). Изменение фасада здания, в том числе застекление террасы, может быть расценено как реконструкция или изменение общего имущества. Поэтому, если такие работы затрагивают фасад здания и изменяют его первоначальный вид, они могут быть осуществлены только с согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Собственник не имеет права проводить работы, которые изменяют фасад здания и затрагивают общее имущество, без соответствующего согласования с другими собственниками. Такие действия могут быть признаны самовольной перепланировкой или реконструкцией.

Терраса - огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом (Приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*, утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78, в ред. постановления Минстроя РФ от 04.11.2000г № 112).

Площади террас указываются в техническом паспорте здания (приложение № 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года N 37).

Остекление террасы недопустимо в том смысле, что эта пристройка перестает быть открытой, поэтому не может называться террасой. Поэтому площадь террасы в техническом паспорте квартиры должна быть обнулена, а площадь другого помещения, из которого на неё был устроен выход- увеличена. Таким образом, в результате остекления терраса перестаёт существовать, а в технический паспорт помещения должны быть внесены изменения.

Согласно ч.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений. В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений).

Как указано в п.1 ст.1 ст.26 ЖК РФ перепланировка помещения в МКД проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Поэтому без такого решения управляющая организация не вправе разрешать собственнику застеклять террасу, а выданное с нарушением разрешение незаконно.

Кроме разрешения ОМСУ должно быть решение ОСС МКД о разрешении на изменение фасада здания в связи с остеклением террасы (ст.36 и 42 ЖК РФ).

Рекомендую обратиться в ГЖИ с заявлением о незаконной перепланировке, предложить выдать собственнику жилого помещения предписание об устранении нарушения, составить протокол по ч.2 ст.7.21 КоАП РФ в связи самовольной перепланировкой помещения в многоквартирном доме.

С 1 марта 2025 года

действия, касающиеся общего имущества многоквартирного дома - включая балконы, фасады, пристройки - допускаются только при наличии письменного согласия всех владельцев квартир.

Указанные требования прописаны в части 4 статьи 36 ЖК РФ, подтверждены решением Верховного суда России от 28 марта 2023 года (№ 5-КГ22-150-К2).

Если владелец может подтвердить, что балкон застеклили еще до 1 марта 2005 года и тогда было получено согласование с жилищной инспекцией или администрацией, демонтаж не потребуется. Однако для этого необходимо предъявить официальные документы, доказывающие законность подобных действий в прошлом.

То есть с 1 марта 2025 года:

1. Получить согласие всех соседей;

2. Обратиться в в жилищную инспекцию, где и оформят разрешение на проведение работ.

3. Предоставить проект остекления, включающий технические чертежи, выбор материалов и другие необходимые документы. Если проект соответствует требованиям закона, он будет одобрен.

4. Провести работ. Работы по остеклению должны выполняться квалифицированными специалистами с соблюдением требований безопасности и правил пожарной безопасности.

Но сначала сделайте запрос в жилищную инспекцию о том, что в рамках косметического ремонта Вы планируете остеклить террасу в пентхаусе, нужно или не нужно согласовывать остекление».

Потому что

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

от 25 октября 2011 г. N 508-ПП

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

П.25 Приложения № 1 Не требует согласования с Мосжилинспекцией выполнение отделочного (косметического) ремонта помещений, в том числе замена отделочных покрытий стен, полов и потолков, выполнение работ по остеклению балконов и лоджий, а также установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия или выявленными объектами культурного наследия.

Потому что согласования жилищной инспекцией может не потребоваться, но согласие соседей нужно

Здравствуйте, Елена!

----------

В соответствии с положениями ст. 36, 44, 46, 48 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), террасы, балконы и иные конструктивные элементы здания, не входящие в состав квартиры, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Любое изменение, затрагивающее внешний облик здания, а также переустройство или перепланировка, влияющие на общее имущество, допускается только с согласия общего собрания собственников помещений в МКД. Решение принимается большинством голосов, оформляется протоколом и подлежит предоставлению в орган местного самоуправления для согласования (ст. 44, 46 ЖК РФ).

Управляющая компания не обладает полномочиями на согласование подобных изменений. Перепланировка и переустройство согласовываются органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ) на основании заявления собственника, технической документации и решения общего собрания, если затрагивается общее имущество.

В случае отсутствия согласия собственников и разрешения органа местного самоуправления, действия по остеклению террасы являются незаконными. Вы вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию для проведения проверки и принятия мер.

С уважением, Д.А.Разина

Владелец пентхауса не имеет права самостоятельно застеклять террасу без согласования с остальными собственниками дома и без получения разрешений от местной администрации и надзорных органов. ст. 26, 36 ЖК РФ.

как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Смотрите, если терраса по документам является частью квартиры (например, учтена в общей площади), то собственник имеет больше прав на её изменение. Если терраса относится к общему имуществу многоквартирного дома (например, является эксплуатируемой кровлей), то правила её изменения значительно строже. Необходимо смотреть документы на квартиру и технический паспорт дома. Любые изменения внешнего вида здания должны соответствовать ПЗЗ, действующим в вашем городе/районе. В ПЗЗ могут быть установлены ограничения на изменение фасадов, особенно в отношении исторических зданий или зданий, расположенных в зонах с особыми требованиями к архитектурному облику.

Если терраса является общим имуществом, то для её изменения (например, для возведения каких-либо конструкций) необходимо получить согласие не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ). УК не обладает полномочиями давать разрешения на перепланировку/реконструкцию. УК может контролировать соблюдение правил пользования общим имуществом и правил проживания в доме, но не более. Согласование с УК не заменяет собой получение необходимых разрешений от органов местного самоуправления и согласия ОСС.

Направьте в УК письменный запрос о предоставлении информации о том, какие документы были предоставлены соседом для согласования застекления террасы. УК обязана ответить на ваш запрос в установленные законом сроки (обычно 10 рабочих дней). Направьте жалобу в администрацию с просьбой провести проверку законности застекления террасы.

Если администрация не примет мер, вы можете обратиться в суд с иском о признании застекления незаконным и обязании собственника привести террасу в первоначальное состояние.

С уважением.