Угрозы по расторжению договора купли-продажи квартиры

Question

Добрый день. 
26 декабря 2022 года был оформлен договор купли-продажи комнаты в общежитии с назначением - квартира. Я являюсь продавцом, продала за наличный расчет. Покупатель (которому я продала) сейчас хочет также продать квартиру, но в ипотеку. Для этого требуется технически паспорт. У меня не было технического паспорта, когда я приобретала данную квартиру мой риелтор, которого я наняла за денежное вознаграждение, даже не удасужился запросить у продавца данный документ. Сейчас оказывается, что снесенная часть стены между комнатой и балконом - не была официально задокументирована. Из-за чего нужно делать новый технический паспорт и заверять перепланировку. 
Покупатель, который купила у меня квартиру, говорит что подаст в суд на расторжение нашего договора купли-продажи. Будет ли данный момент с перепланировкой законным основанием для расторжения? Если даже не я делала перепланировку и не знала, что она не узаконена. Либо она говорит оплатить оформление документов - технического паспорта. Законно ли требовать это от продавца, который не делала этого ремонта? Что лучше выбрать, подачу в суд и искать юриста, или заплатить за вызов бти и документацию, как тогда прописать в документе, чтоб не было больше таких вопросов и ситуаций, вдруг они передумают и подадут в суд, даже после мое оплаты?

Иванов Павел Юрьевич · Accepted Answer

Добрый день. Сильно сомневаюсь, что покупателю удастся доказать, что перепланировку делали вы, а не он. Свидетельские показания тут роли не играют. Уверен, что в акте приема-передачи у него небыло претензий. Перепланировка стоит дорого, а то, что снесена стена между комнатой и балконом, так и вовсе невозможно узаконить. Неболтайте лишнего. "Читайте договор, Ничего не понимаю, Ничего не знаю" Все.Техпаспорт уже не документ. Все сведения по квартире вносятся в выписку, в т.ч. и конфигурация. Это указано и в документах(выписке ЕГРН) на весь дом. там прорисовываются все квартиры.

Криухин Николай Валерьевич · Answer

Не платить ничего, посылать покупателя в суд со всеми претензиями. 
Шансов нет. Техпаспорт не является обязательным документом.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Вообще законно.
Вам легче и дешевле оплатить кадастрового инженера, и заключение, правда тут тоже юрист будет у них... в суде

Удалено · Answer

Может ли покупатель расторгнуть договор через суд:

Формально - ДА, но шансы минимальны

Основания, которые может использовать покупатель:

Ст. 475 ГК РФ - существенные недостатки товара

Ст. 460 ГК РФ - продажа имущества с обременениями

НО есть важные моменты:

1. Срок для предъявления требований

По недостаткам недвижимости - 1 год (ст. 477 ГК РФ)

Ваш договор от 26.12.2022 - срок истек!

Покупатель должен был заявить претензии до 26.12.2023

2. Принятие недостатка

Покупатель пользуется квартирой почти 3 года

Видел перепланировку при осмотре

Принял квартиру без замечаний

3. Доказательства скрытого дефекта

Покупателю нужно доказать:

Что перепланировка была скрытым дефектом

Что вы знали о незаконности

Что он не мог обнаружить это при осмотре

Что делать в вашей ситуации:

Вариант 1 - Игнорировать угрозы ✓

Плюсы:

Срок исковой давности истек

Шансы покупателя в суде минимальны

Это не ваша обязанность

Минусы:

Возможны постоянные звонки/угрозы

Небольшой риск суда (хоть и с минимальными шансами)

Вариант 2 - Частичная помощь

Предложите компромисс:

Оплатить 30-50% расходов на узаконивание

Только при письменном отказе от претензий

Вариант 3 - Полная оплата с гарантиями

Если решите оплатить, оформите:

СОГЛАШЕНИЕ

об урегулировании претензий

Я, [ФИО покупателя], получив от [ваше ФИО]

компенсацию в размере ___ руб. на оформление

технического паспорта, подтверждаю:

1. Претензий по договору купли-продажи от 26.12.2022 не имею

2. Обязуюсь не предъявлять исков о расторжении договора

3. Все недостатки квартиры мне известны и приняты

При нарушении п.2 обязуюсь выплатить штраф 500 000 руб.

Подписи сторон

Правовая позиция:

Вы НЕ обязаны:

Оплачивать узаконивание чужой перепланировки

Оформлять документы за покупателя

Реагировать на угрозы после истечения срока

Суд откажет покупателю, так как:

Пропущен срок (1 год)

Перепланировка видна при осмотре

Нет доказательств вашего умысла

Покупатель принял квартиру

Мои рекомендации:

Не паникуйте - закон на вашей стороне

Запишите разговоры - пригодятся в суде

Предложите письменно:

"Срок предъявления претензий по ст. 477 ГК РФ истек 26.12.2023. Готова обсудить помощь исключительно из человеческих соображений при письменном отказе от претензий"

Если дойдет до суда:

Заявите о пропуске срока исковой давности

Это основание для отказа в иске

Важно: Любые платежи - только после письменного отказа от претензий! Иначе ваша помощь может быть расценена как признание вины.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Это не существенный недостаток жилья. Максимум - взыщет расходы на проведение квартиры в первоначальное состояние, либо узаконение перепланировки.

Иванов Павел Юрьевич · Answer

попытаться расторгнуть договор могут, получить нужное решение, сомнительно.

Григорьев Евгений Александрович · Answer

Не платить ничего

Угрозы по расторжению договора купли-продажи квартиры

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

После продажи своего автомобиля ездили с женой на одной машине, я ждал командировку и не парился по новому авто.

Хочу подать иск о расторжении дкп. Требование одно: расторжение дкп. В какой суд подавать: мировой или городской?

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Судебное разбирательство по расторжению договора купли-продажи квартиры - угрозы бывшей собственницы и наша неопределенность

Угроза расторжения договора купли-продажи - что сроки возврата денег могут установить суд после согласия на расторжение

Спор о дубликате ПТС привел к угрозе расторжения договора купли-продажи авто через 5 лет

Проблемы с регистрацией автомобиля - полугодовой арест

Спор о деньгах - Как получить наследство при угрозах расторжения договора купли-продажи?

Купли-продажа квартиры. Куда обращаться для расторжения договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон?

Предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за невыплаты покупателем денег.

Просто переписал на своего друга по ДКП) ДКП утверждает что не составлял, хотя ДКП оригинал им составленный со мной.

Дополнительная расписка в ДКП - как вернуть заниженную сумму при расторжении договора купли-продажи жилого дома?

Ситуация с предметом залога

Клиент заключил договор с наше фирмой и приобрёл товар в кредит.

Заниженная стоимость в ДКП - Окажется ли аудио запись подтверждением реальной цены при расторжении договора купли-продажи?

Способы расторжения договора купли-продажи автомобиля при несоразмерной цене по ДКП и оценке независимого эксперта

Расторжение договора купли-продажи б/у автомобиля, мошенничество, несоответствие достоверных данных в дкп

Государственная пошлина при подаче искового заявления о расторжении договора купли-продажи (1/2 доли стоимостью 213 тр)

На сегоднешний день по расторжению договора купли-продажи квартиры - квартира принадлежит мне менее 3-х лет.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59